실거래가, 감정가, 표준지공시지가, 개별공시지가, 과세 시가표준액, 기준시가의 구분

°각 용어 마다 의미도 다르고, 세금마다 기준되는 금액이 다르기 때문에 부동산을 보유하신 분이라면 이 용어들을 확실히 구분하여 알고 있으면 도움이 된다.

 

☞ 실거래가

°부동산 매매 계약 및 전ㆍ월세를 체결한 날로부터 법으로 정해진 일정 기간 이내에 실거래가를 신고해야 한다.

°신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우, 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받게 되며,

°신고를 못하게 하거나 허위 내용을 신고하도록 요구했을 경우에는 500만 원 이하의 과태료 처분을 받게 된다.

°중개업자가 거래계약서를 허위 기재하거나 이중계약서 등을 작성했을 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받게 된다. 또한 이후 조세범처벌법에 의한 조세포털 혐의로 기소되는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 탈루세액의 3배에 해당하는 벌금형에 처해질 수 있다.

 

☞ 감정가액

°일정한 시점에 감정평가된 물건의 가격 또는 임료를 말한다.

°시가로 인정받으려면 두 개 이상의 감정평가 법인으로부터 감정을 받아야 하고, 기준시가의 80%에 미달할 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 가액 중 큰 금액으로 결정한다.

°상속세를 적게 낼 목적이거나 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 않을 때에는 인정하지 않는 등의 제한이 있다.

° 감정평가 대상으로는 토지, 건물, 저작권, 산업재산권, 어업권, 양식업권, 광업권, 공장재단, 광업재단, 입목, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등 부동산, 동산, 유·무형자산 등이 있다.

 

☞ 표준지공시지가

°국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 토지의 단위면적(㎡)당 가격으로서, 전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하는데, 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용된다.

 

☞ 개별공시지가

°개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다.

 

☞ 과세 시가표준액

°토지에 대한 과세시가표준액은 개별공시지가에 지방자치단체의 장이 결정,고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

°과세 시가표준액은 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량 또는 가액을 말하며, 현재 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 지방세의 부과기준으로 이용된다.
 

☞ 기준시가

°국세청은 땅값이 상승하여 부동산 투기의 우려가 있는 곳을 지정지역으로 지정하는데, 이 지역 안에서의 토지나 건물 같은 부동산과 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하는 기준이 되는 가격.

°㎡당 금액은 건물신축가격 기준액에 구조지수와 용도지수·위치지수, 개별재산의 특성에 따른 조정률·경과연수별 잔가율을 곱하여 산정하는데, 나머지 각종 지수는 100을 기준으로 조정된다.

°지수가 100을 넘으면 초과한 만큼 기준시가가 높아져 그만큼 세금부담도 늘어나고 미달하면 줄어든다.

°구조지수란 건축자재물에 따른 분류이고, 용도지수는 활용처에 따른 구분이며, 위치지수는 땅값 차이를 나타내는 공시지가를 기준으로 산정하며, 개별재산 특성에 따른 조정률은 지상·지하 및 안전도 등을 지수화한 것이다.

°기준시가가 적용되는 세금은 양도소득세가 대표적이지만 상속세와 증여세를 매길 때도 상속 또는 증여 당시의 시세가 불분명한 경우에는 보충적으로 기준시가가 적용된다. 기준시가 및 지정지역은 주기적으로 조정되지 않으며 조정의 필요성이 있을 때마다 국세청에서 실사를 통해 조정한다.