프로젝트 파이낸싱

프로젝트 파이낸싱

1. 개요

Project Financing. 통칭 PF.

새로운 개념의 대출인 PF와 대비해서, 기존의 담보/보증대출은 CF(Corporate Financing)라고 부른다.

CF는 돈을 빌리는 기업 전체의 신용도나 담보력를 기초로 이루어진다.

돈을 빌리는 기업은 대출 원리금 상환에 대해 무한책임을 진다.(Recourse Loan)

PF는 특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어진다.

담보가 되는 것은 그 특정 사업의 자산 전부이며, 사업의 투자자 또는 제3자 등의 외부로부터의 추가 담보 및 보증인을 받지 않는 non-Recourse Loan(담보만큼만 변제하는 것. 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 된다)으로 이루어진다.

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현재의 사업 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 해당 사업의 리스크를 분석·평가하여, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현재/미래의 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정하는 금융기법이다.

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2. 주요 내용

일반적으로 해당 사업을 운영하기 위한 특수목적법인(SPC)를 설립하여 운영하는 경우가 대부분이며, SPC는 이 기획을 실행하는 회사이자 대출을 받는 주체가 된다.

SPC의 설립 목적은 법인과 그 법인의 투자자를 분리하여, 투자자의 현금흐름이 아닌 순수하게 해당 사업만의 수익을 평가하기 위한 목적, SPC와 투자자를 분리하여 만에 하나 투자자가 도산하더라도 SPC를 채무자가 확보하여 사업을 운영할 수 있게 하여 현금흐름에 영향을 최소화하고 리스크를 회피하기 위한 목적 등이 있다.

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어떤 형태의 사업이든 PF의 대상이 될 수 있지만, 보수적인 금융권의 특성상 자신들이 모르는 분야에 대해서는 평가를 하지 않으려는 성향이 있으며, 일반적인 대출과 달리 자문비용 및 가치평가 비용이 꽤 비싼 편이기 때문에 주로 PF가 실행되는 분야는 고정적인 수익이 창출되며 규모가 매우 큰 사업이 대상이 되는 경우가 많다.

예를 들자면 공장 건설, 리조트 건설, 부동산 임대사업 등이 있다.

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말은 쉽지만 사업 계획을 보고 현금흐름을 계산하고, 리스크를 평가해서 사업의 가치를 매긴다는 것 자체가 쉽지 않고, 무엇보다 해당 사업 전반에 대한 해박한 지식이 있어야 하며, 사업을 실행할 지역의 특성, 사업의 수익창출 기간과 해당기간동안의 시장 변동 예측, 실제 사업을 운영할 SPC의 체계, 해당 SPC를 관리감독할 은행 내부 및 감사법인의 체계, 이 모든 사항을 입력해서 가치를 측정한 다음 해당 사업에 대출을 실행하는 것에 대한 적절한 대출액 수준, 금리 수준과 중도상환수수료, 대출조건 등등 헤아려야 할 사항이 수백 가지도 넘는다.

몇백억대의 사업계획이기라도 하면 1건의 PF에 1티어급 법무자문, 기술자문, 회계자문, 세무자문이 죄다 붙어 대출 수수료만 몇십억 되는 경우도 드물지 않다.

일반적인 대출이면 그냥 대출회사 자산을 담보 잡으면 간단하게 대출이 되지만, PF의 경우 사업 계획 단계에서 대출을 하는 경우가 많기 때문에 자산 보유 상태에 비해 대출액이 더 큰 상황이 대부분이라 문제 생기는 순간 원금 날리는 건 순식간이다.

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따라서, PF는 정말정말 난이도가 높은 대출계의 끝판왕이라 할만하고, 정확한 가치평가를 해서 적절한 대출을 해주기가 무척 어렵다.

미국, 일본의 경우 이러한 PF가 활성화되어서 실행건수도 많고 가치평가도 익숙한 편이지만 한국에서는 PF를 그 정의대로 제대로 사용하지 못하면서 이름만 가져다 쓰는 수준인 경우가 부지기수이다.

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3. 한국의 프로젝트 파이낸싱

한국의 PF 대출은 PF의 핵심적인 특징 중 하나인 제한적 소구 금융(Limited-resource Finance)이 이뤄지지 않고 있다.

대주들이 주로 책임준공확약을 통해 금액의 한도를 정하지 않고 시공사에게 사실상 대출금 전액에 대한 연대보증을 요구하는 식으로 사업 위험을 전가하고 있다.

때문에 프로젝트의 사업성이 아니라, 시공사의 신용과 자산을 보고 대출을 결정하는 기업 금융의 성격을 가지고 있으며, 진정한 PF라고 보기는 어려운 것이다.

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또한 한국에서는 프로젝트 파이낸싱을 단순히 어떤 신규사업에 투자하여 얻는 '수익'에 대해서만 담보로 대출을 받는 것으로 잘못 알려져 있는데, 이는 원리금 상환에 따르는 위험을 헷지하여 최대한 위험을 줄여 대출을 하려하는 원래의 프로젝트 금융의 개념과 큰 차이가 있다.

예를 들어 부동산 건설을 위하여 차입을 하고, 완공 및 분양후에 차입을 전액 상환하는 한국적 부동산 프로젝트 금융은, 장기적 현금흐름에 근거한 본래 의미의 PF가 아닌 단기적으로 담보 이상의 대출액을 당겨 쓰고 단기간 내 갚는 투기적 금융방식에 불과하여 원래 의미의 프로젝트 금융과는 거리가 멀어도 한참 멀고, 위험 헷지가 되어있지 않은 자산에 무대뽀로 대출을 한 뒤 그 위험을 시공사 등에 전가하는 마바라적 금융기법이다.

그래서 한국의 프로젝트 금융은 각종 사고의 온상이 되어 왔고, 그러한 잠재적 위험은 지금도 상존하고 있다.

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특히 한국에서는 증권사의 프로젝트 금융 부서를 통하여 이같은 이상한 부동산 프로젝트 금융 대출을 주선하는데, 그 부서의 직원들은 원래 의미의 프로젝트 금융에 대하여는 일자 무식한 것이 현실이다.

부산저축은행 사태의 경우가 대표적인데, PF 대출을 악용해서 회장이 자기 아들 명의의 SPC에 과도한 대출을 하는 비리를 저질렀다.

사업의 리스크를 판단해서 대출액을 줄이고, SPC에 문제 발생시 SPC의 자금이 외부로 흘러나가는 것을 막는 안전조치가 있어야 하는데 그런 부분이 부족했던 것.

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결론적으로 한국의 프로젝트 파이낸싱은, PF의 원래 의미와 달리 은행측에서 사업주에게 과도한 책임을 전가하는데, 그런 주제에 리스크 판단은 제대로 못해서 돈을 계속 떼이는, 사업주도 불편하고 은행도 위태로운 이도저도 아닌 아닌 금융방식이 되어버렸다.

사업주에게 보증을 세웠으면 안전성이 올라갈 테니 돈을 떼일 확률이 해외 PF 보다 적어야 정상인데, 그럼에도 불구하고 외국보다 자금 회수율이 떨어지는 모순적인 상황이 벌어지고 있는 것이다.

전체 금융기관의 PF연체율은 2%, 증권사의 연체율은 16%에 달한다.# 외국은 1% 수준인 게 보통이다.

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실제 현업에서는 비교적 소규모 PF(주로 500억 이내)를 위한 간단한 컨설팅보고서와 이에 참여하기 위한 금융시장이 형성되어 있고 편법대출의 한 방법으로 이용되고 있는 실정이다.

리스크가 크다고는 하나 주로 2금융권에서 소액(기관당 주로 10~20억, 최대 50억)을 대출하는 방법으로 햇지하고 필요한 경우 첨 담보를 잡는 식으로 진행되고 있으며 정확한 가치평가보다는 주로 차주의 신용이나 자산이 더 큰 요소로 작용한다.

특히나 VIP들의 경우 1금융권의 까다로운 심사와 적은 대출 한도를 피해갈 수 있고, 2금융권에서는 고객유치에 대한 경쟁과 수익성 때문에 쉽게 사라질 현상은 아니다.

주로 초기 공사대금이나 1년내외의 브릿지 자금으로 사용되는 경우가 많으며 이율은 제2금융권의 이자율을 기준으로 하는 경우가 많다.

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