투자부동산... K-IFRS

투자부동산... K-IFRS

【목적】

이 기준서의 목적은 투자부동산의 회계처리와 공시에 관하여 필요한 사항을 정하는 데 있다.

【적용】

이 기준서는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에서 정하는 한국채택국제회계기준 의무적용대상 주식회사의 회계처리에 적용한다.
또한 이 기준서는 재무제표의 작성과 표시를 위해 한국채택국제회계기준의 적용을 선택하거나 다른 법령 등에서 적용을 요구하는 기업의 회계처리에도 적용한다.

【적용범위】

이 기준서는 투자부동산의 인식, 측정 및 공시에 적용한다.
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이 기준서는 다음의 경우에 적용하지 아니한다.
⑴ 농림어업활동과 관련된 생물자산 (기업회계기준서 제1041호 '농림어업' 참조)
⑵ 석유, 천연가스, 이와 유사한 비재생 자원과 같은 매장광물과 광업권

【용어의 정의】

이 기준서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

공정가치:

측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격(기업회계기준서 제1113호 '공정가치 측정' 참조)

원가:

자산을 취득하기 위하여 자산의 취득시점이나 건설시점에서 지급한 현금 또는 현금성자산이나 제공한 기타 대가의 공정가치.
경우에 따라서 기업회계기준서 제1102호 '주식기준보상'과 같은 다른 한국채택국제회계기준서의 특정 규정에 따라 자산의 최초 인식시점에 그 자산에 귀속된 금액

자가사용부동산:

재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산

장부금액:

재무상태표에 자산으로 인식되는 금액

투자부동산:

임대수익이나 시세차익 또는 둘 다를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산[토지, 건물(또는 건물의 일부분) 또는 둘 다]. 다만, 다음 목적으로 보유하는 부동산은 제외한다.
㈎ 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용
㈏ 통상적인 영업과정에서의 판매
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투자부동산과 자가사용부동산의 분류

투자부동산은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산이다.
투자부동산은 기업이 보유하고 있는 다른 자산과는 거의 독립적으로 현금흐름을 창출한다.
이러한 특성에 따라 투자부동산과 자가사용부동산이 구별된다.
재화의 생산이나 용역의 제공(또는 관리목적에 부동산의 사용)에서 창출된 현금흐름은 해당 부동산에만 귀속되는 것이 아니라 생산이나 공급 과정에서 사용된 다른 자산에도 귀속된다.
소유 자가사용부동산에는 기업회계기준서 제1016호를 적용하고, 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 자가사용부동산에는 기업회계기준서 제1116호를 적용한다.
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다음은 투자부동산의 예이다.
⑴ 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지.
통상적인 영업과정에서 단기간에 판매하기 위하여 보유하는 토지는 제외한다.
⑵ 장래 용도를 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지. (만약 토지를 자가사용할지, 통상적인 영업과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우에 해당 토지는 시세차익을 얻기 위하여 보유한다고 본다.)
⑶ 직접 소유하고 운용리스로 제공하는 건물(또는 보유하는 건물에 관련되고 운용리스로 제공하는 사용권자산)
⑷ 운용리스로 제공하기 위하여 보유하는 미사용 건물
⑸ 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산
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다음은 투자부동산이 아닌 항목의 예이며, 따라서 이 기준서를 적용하지 아니한다.
⑴ 통상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산(기업회계기준서 제1002호 '재고자산' 참조).
예를 들면 가까운 장래에 판매하거나 개발하여 판매하기 위한 목적으로만 취득한 부동산이 있다.
⑶ 자가사용부동산(기업회계기준서 제1016호, 제1116호 참조).
미래에 자가사용하기 위한 부동산, 미래에 개발 후 자가사용할 부동산, 종업원이 사용하고 있는 부동산(종업원이 시장요율로 임차료를 지급하고 있는지는 관계없음), 처분 예정인 자가사용부동산을 포함한다.
⑸ 금융리스로 제공한 부동산
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부동산 중 일부분은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고, 일부분은 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 보유할 수 있다.
부분별로 분리하여 매각(또는 금융리스로 제공)할 수 있으면 각 부분을 분리하여 회계처리한다.
부분별로 분리하여 매각할 수 없다면 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 부분이 경미한 경우에만 해당 부동산을 투자부동산으로 분류한다.
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부동산 보유자가 부동산 사용자에게 부수적인 용역을 제공하는 경우가 있다.
전체 계약에서 그러한 용역의 비중이 경미하다면 부동산 보유자는 당해 부동산을 투자부동산으로 분류한다.
예를 들면 사무실 건물의 소유자가 그 건물을 사용하는 리스이용자에게 보안과 관리용역을 제공하는 경우이다.
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다른 경우에는, 부동산 사용자에게 제공하는 용역이 유의적인 경우가 있다.
예를 들면 호텔을 소유하고 직접 경영하는 경우, 투숙객에게 제공하는 용역은 전체 계약에서 유의적인 비중을 차지한다.
그러므로 소유자가 직접 경영하는 호텔은 투자부동산이 아니며 자가사용부동산이다.
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부수적으로 제공하는 용역이 관련 부동산이 투자부동산으로 볼 수 없을 정도로 유의적인지를 판단하기 어려운 경우가 있다.
예를 들면 호텔 소유자가 제3자와 관리계약을 맺어 일부 책임을 이전하는 경우이다.
관리계약의 조건은 매우 다양하다.
관리계약의 조건에 따라 부동산 소유자의 지위는 실질적으로 수동적인 투자자에 지나지 않을 수도 있고, 단순히 일상적인 기능만을 외주하여 여전히 호텔운영에서 발생하는 현금흐름 변동 위험에 유의적으로 노출될 수도 있다.
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투자부동산의 요건을 충족하는지 결정하기 위해서는 판단이 필요하다.
투자부동산의 정의와 문단 7～13의 관련 규정에 따라 일관성 있게 판단하기 위하여 판단기준을 설정하여 사용한다.
분류가 어려운 경우 문단 75⑶에 따라 그 판단기준을 주석으로 공시한다.
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투자부동산의 취득이 단일 자산이나 자산집합의 취득인지 또는 기업회계기준서 제1103호 '사업결합'의 적용범위에 속하는 사업결합인지를 결정하기 위해서도 판단이 필요하다.
사업결합인지를 결정하기 위해서는 기업회계기준서 제1103호를 참조하여야 한다.
이 기준서 문단 7~14의 논의는 부동산이 자가사용부동산인지 또는 투자부동산인지와 관련되며, 부동산의 취득이 기업회계기준서 제1103호에서 정의하는 사업결합인지를 결정하는 것과 관련되지 않는다.
특정 거래가 기업회계기준서 제1103호에서 정의하는 사업결합의 정의를 충족하는지와 이 기준서에서 정의하는 투자부동산을 포함하는지를 결정하려면 두 기준서를 별도로 적용해야한다.
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지배기업 또는 다른 종속기업에게 부동산을 리스하는 경우가 있다.
이러한 부동산은 연결재무제표에 투자부동산으로 분류할 수 없다.
경제적 실체 관점에서 당해 부동산은 자가사용부동산이기 때문이다.
그러나 부동산을 소유하고 있는 개별기업 관점에서는 그 부동산이 문단 5의 정의를 충족한다면 투자부동산이다.
이 경우 리스제공자의 개별재무제표에 당해 자산을 투자부동산으로 분류하여 회계처리한다.

【인식】

소유 투자부동산은 다음의 조건을 모두 충족할 때 자산으로 인식한다.
⑴ 투자부동산에서 생기는 미래 경제적 효익의 유입 가능성이 높다.
⑵ 투자부동산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있다.
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투자부동산의 원가는 이 인식기준에 따라 발생시점에 평가한다.
투자부동산의 원가에는 취득하기 위하여 최초로 발생한 원가와 후속적으로 발생한 추가원가, 대체원가 또는 유지원가를 포함한다.
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부동산과 관련하여 일상적으로 발생하는 유지원가는 문단 16의 인식기준에 따라 투자부동산의 장부금액에 인식하지 아니한다.
이러한 원가는 발생하였을 때 당기손익으로 인식한다. 일상적인 유지원가는 주로 노무원가와 소모품원가이며 중요하지 않은 부품의 원가를 포함할 수도 있다.
이러한 지출의 목적은 자산을 '수선유지'하는 데 있다.
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투자부동산의 일부분은 대체를 통하여 취득될 수 있다.
예를 들면 원래의 벽을 인테리어 벽으로 바꾸는 경우에는 대체하는 데 소요되는 원가가 인식기준을 충족한다면 원가발생 시점에 투자부동산의 장부금액에 인식하고, 대체되는 부분의 장부금액은 이 기준서의 제거 규정에 따라 제거한다.
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리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산은 기업회계기준서 제1116호에 따라 인식한다.

【인식시점에서의 측정】

소유 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정한다.
거래원가는 최초 측정치에 포함한다.
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구입한 투자부동산의 원가는 구입금액과 구입에 직접 관련이 있는 지출로 구성된다.
직접 관련이 있는 지출의 예를 들면 법률용역의 대가로 전문가에게 지급하는 수수료, 부동산 구입과 관련된 세금 및 그 밖의 거래원가 등이 있다.
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다음의 항목은 투자부동산의 원가에 포함하지 아니한다.
⑴ 경영진이 의도하는 방식으로 부동산을 운영하는 데 필요한 상태에 이르게 하는 데 직접 관련이 없는 초기원가
⑵ 계획된 사용수준에 도달하기 전에 발생하는 부동산의 운영손실
⑶ 건설이나 개발 과정에서 발생한 비정상인 원재료, 인력 및 기타 자원의 낭비 금액
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투자부동산을 후불조건으로 취득하는 경우의 원가는 취득시점의 현금가격상당액으로 한다.
현금가격상당액과 실제 총지급액의 차액은 신용기간 동안의 이자비용으로 인식한다.
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하나 이상의 비화폐성자산, 또는 화폐성자산과 비화폐성자산이 결합된 대가와 교환하여 하나 이상의 투자부동산을 취득하는 경우가 있다.
다음의 논의는 하나의 비화폐성자산과 다른 비화폐성자산의 교환에 대하여 언급하지만, 위에서 설명한 모든 교환에도 적용한다.
그러한 투자부동산의 원가는 다음 중 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 공정가치로 측정한다.
⑴ 교환거래에 상업적 실질이 결여되어 있다.
⑵ 취득한 자산과 제공한 자산 중 어느 자산에 대해서도 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다.
교환거래에서 제공한 자산을 즉시 재무상태표에서 제거할 수 없더라도 취득한 자산은 위와 동일한 방법으로 측정한다.
취득한 자산을 공정가치로 측정하지 않는 경우에는 제공한 자산의 장부금액으로 원가를 측정한다.
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교환거래의 결과 미래 현금흐름이 얼마나 변동될 것인지를 고려하여 해당 교환거래에 상업적 실질이 있는지를 결정한다.
다음 ⑴ 또는 ⑵에 해당하면서 ⑶을 충족하는 경우에 교환거래는 상업적 실질이 있다.
⑴ 취득한 자산과 관련된 현금흐름의 구성(위험, 시기, 금액)이 제공한 자산과 관련된 현금흐름의 구성과 다르다.
⑵ 교환거래의 영향을 받는 영업 일부의 기업특유가치가 교환거래의 결과로 변동한다.
⑶ 위 ⑴또는 ⑵에서의 차이가 교환된 자산의 공정가치에 비하여 유의적이다.
교환거래에 상업적 실질이 있는지 여부를 결정할 때 교환거래의 영향을 받는 영업 일부의 기업특유가치는 세후현금흐름을 반영하여야 한다.
세부적인 계산과정을 거치지 않고도 이러한 분석의 결과를 쉽게 알 수도 있다.
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자산의 공정가치는 다음 중 하나에 해당하는 경우에 신뢰성 있게 측정할 수 있다.
⑴ 합리적인 공정가치 측정치 범위의 편차가 자산가치에 비하여 유의적이지 않다.
⑵ 그 범위 내의 다양한 추정치의 확률을 합리적으로 평가할 수 있고 공정가치를 측정할 때 사용할 수 있다.
취득한 자산이나 제공한 자산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있다면, 취득한 자산의 공정가치가 더 명백한 경우를 제외하고는 취득한 자산의 원가를 제공한 자산의 공정가치로 측정한다.
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리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산은 최초 인식시점에 기업회계기준서 제1116호에 따라 원가로 측정한다.

【회계정책】

문단 32A의 예외 규정을 제외하고, 문단 33～55의 공정가치모형과 문단 56의 원가모형 중 하나를 선택하여 모든 투자부동산에 적용한다.
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기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'에서는 회계정책의 변경으로 재무제표가 특정 거래, 기타 사건 또는 상황이 재무상태, 재무성과 또는 현금흐름에 미치는 영향에 대하여 신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하는 경우에만 자발적인 회계정책의 변경을 허용하고 있다.
공정가치모형에서 원가모형으로 변경하는 것은 더욱 목적적합하게 표시될 가능성이 매우 낮다.
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모든 기업은 투자부동산의 측정(공정가치모형을 사용하는 기업)이나 공시(원가모형을 사용하는 기업)를 위하여 공정가치를 측정하여야 한다.
이 경우 평가 대상 투자부동산의 소재 지역에서 최근에 유사한 부동산을 평가한 경험이 있고 전문적 자격이 있는 독립된 평가인의 가치평가에 기초하여 공정가치를 측정할 것을 권고하나 반드시 의무적으로 할 필요는 없다.
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다음 두 범주의 투자부동산은 각 범주별로 다음과 같이 평가한다.
⑴ 투자부동산을 포함한 특정 자산군의 공정가치와 연동하는 수익 또는 그 자산군에서 얻는 수익으로 상환하는 부채와 연계되어 있는 모든 투자부동산은 공정가치모형 또는 원가모형을 선택하여 평가한다.
⑵ 위 ⑴에서 어떤 방법을 선택하였는지 상관없이 그 밖의 모든 투자부동산에 대해서는 공정가치모형 또는 원가모형을 선택하여 평가한다.
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일부 기업은 투자자에게 펀드 내의 단위별로 결정되는 이익을 제공하는 투자펀드를 내부적으로 또는 외부적으로 운영한다.
이와 유사하게, 일부 기업은 직접참가특성이 있는 보험계약을 발행하고 이를 위한 기초항목에 투자부동산을 포함시킨다.
문단 32A~32B를 적용할 때에만 보험계약에는 재량적 참가특성이 있는 투자계약을 포함한다.
문단 32A에 따라 펀드의 투자부동산(또는 기초항목인 투자부동산) 중 일부는 원가모형으로 일부는 공정가치모형으로 평가할 수 없다. (이 문단에서 사용된 용어에 대하여 기업회계기준서 제1117호 '보험계약'의 정의 참조).
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문단 32A의 두 범주의 투자부동산에 대하여 각각 다른 방법으로 측정하고 있다면, 두 범주 사이에 부동산 매매를 할 경우 그 매매는 매매시점의 공정가치로 인식하고 공정가치변동누계액은 당기손익으로 인식한다.
따라서 공정가치모형을 적용하는 자산의 범주에서 원가모형을 적용하는 자산의 범주로 투자부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 공정가치는 새롭게 원가모형을 적용하는 부동산의 간주원가가 된다.

【공정가치모형】

투자부동산에 대하여 공정가치모형을 선택한 경우에는 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정한다.
다만, 문단 53에 해당하는 경우는 제외한다.
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투자부동산의 공정가치 변동으로 발생하는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영한다.
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다른 무엇보다 기업회계기준서 제1113호에 따라 투자부동산의 공정가치는 현재 체결된 리스계약의 임대수익 및 그 밖의 가정을 반드시 반영해야 한다.
여기에서 가정은 시장참여자가 투자부동산의 가격을 결정할 때 현재의 시장 상황에 기초하여 사용할 수 있는 가정을 말한다.
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리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산을 공정가치모형을 사용하여 측정할 때 기초자산이 아닌 사용권자산을 공정가치로 측정한다.
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기업회계기준서 제1116호에서는 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산의 원가를 최초로 인식하는 경우에 대한 기준을 제시한다.
문단 33에서는 필요한 경우에, 공정가치모형을 선택한다면, 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산을 공정가치로 재측정하도록 규정한다.
리스료가 시장요율이라면, 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산의 취득시점의 공정가치, 즉 모든 기대 리스료 지급액(인식된 리스부채와 관련된 지급액 포함)을 차감한 순액은 영(0)이다. 따라서 기업회계기준서 제1116호에 따라 측정한 사용권자산의 원가를 문단 33(문단 50의 요구사항도 고려함)에 따라 공정가치로 재측정하면, 다른 시점에 측정하지 않는 한, 어떠한 최초 손익도 생기지 아니한다.
그러나 최초 인식 후, 공정가치모형을 적용하는 경우에는 손익이 생긴다.
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예외적으로 처음으로 취득(또는 부동산의 용도 변경으로 처음으로 투자부동산으로 분류)한 투자부동산에 대한 합리적인 공정가치 측정치 범위의 변동성이 매우 크고 다양한 결과의 발생확률을 평가하기 매우 어려워, 단일 공정가치 측정치의 유용성이 부인될 수 있다.
이러한 경우에는 계속하여 신뢰성 있게 공정가치를 측정하는 것이 어려울 수 있다(문단 53 참조).
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공정가치모형에 따라 투자부동산의 장부금액을 산정할 때, 별도로 분리하여 인식한 자산이나 부채와 이중으로 계산되지 않도록 한다.
이러한 예는 다음과 같다.
⑴ 승강기나 공기조절장치 같은 시설물은 보통 건물을 구성하는 설비이므로 별도의 유형자산으로 인식하기보다는 일반적으로 투자부동산의 공정가치에 포함한다.
⑵ 가구가 구비된 사무실을 리스하는 경우, 임대수익은 가구가 구비된 사무실이라는 점이 반영되어 결정되기 때문에 사무실의 공정가치에는 일반적으로 가구의 공정가치가 포함되어 있다.
가구가 투자부동산의 공정가치에 포함된 경우, 가구를 별도의 자산으로 구분하여 인식하지 아니한다.
⑶ 투자부동산의 공정가치는 선수운용리스료수익이나 미수운용리스료수익을 포함하지 아니한다.
이는 별도의 부채나 자산으로 인식하기 때문이다.
⑷ 리스이용자가 사용권자산으로 보유한 투자부동산의 공정가치는 기대현금흐름(지급할 것으로 예상되는 변동리스료 포함)을 반영한다.
따라서 부동산을 모든 현금흐름유입액에서 현금유출액을 차감한 순액으로 평가한다면, 공정가치모형을 사용하여 투자부동산의 장부금액을 산정하기 위해서는 인식된 리스부채를 가산할 필요가 있다.
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투자부동산과 관련된 예상 현금유출액(이미 인식된 부채 관련 지급액은 제외)의 현재가치가 예상 현금유입액의 현재가치를 초과할 수 있다.
이 경우 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채, 우발자산'을 적용하여 부채로 인식할지 여부의 판단 및 인식 시 측정방법을 결정한다.

【공정가치를 신뢰성 있게 측정하기 어려운 경우】

기업은 투자부동산의 공정가치를 계속 신뢰성 있게 측정할 수 있다고 추정한다.
그러나 예외적인 경우에 처음으로 취득(또는 부동산의 용도 변경으로 처음으로 투자부동산으로 분류)한 투자부동산의 공정가치를 계속 신뢰성 있게 측정하기가 어려울 것이라는 명백한 증거가 있을 수 있다.
이러한 경우는 비교할 수 있는 부동산의 시장이 활성화되어 있지 않고(예: 최근 거래가 거의 없거나, 공시가격이 현행 가격이 아니거나, 관찰되는 거래가격이 매도자가 강제적으로 매도했음을 나타내는 경우) 신뢰성 있는 공정가치 측정치의 대안(예: 할인현금흐름 예측에 근거)를 사용할 수 없는 경우에만 생긴다.
만일 기업이 건설중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없지만, 건설이 완료된 시점에는 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있다고 예상하는 경우에는, 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 시점과 건설이 완료되는 시점 중 이른 시점까지는 건설중인 투자부동산을 원가로 측정한다.
만약 기업이 투자부동산(건설중인 투자부동산 제외)의 공정가치를 계속 신뢰성 있게 측정할 수 없다고 판단하면, 소유 투자부동산에는 기업회계기준서 제1016호의 원가모형을 사용하고 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산에는 기업회계기준서 제1116호에 따라 원가모형을 사용하여 그 투자부동산을 측정한다.
투자부동산의 잔존가치는 영(0)으로 가정하며, 해당 투자부동산은 처분할 때까지 기업회계기준서 제1016호나 제1116호를 계속 적용한다.
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종전에 원가로 측정해 온 건설중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있게 되면 기업은 그 부동산을 공정가치로 측정한다.
일단 그 부동산의 건설이 완료되면, 공정가치는 신뢰성 있게 측정할 수 있다고 가정한다.
만약 그러하지 아니하면, 문단 53에 따라 그 부동산은 소유 자산인 경우에는 기업회계기준서 제1016호에 따라, 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산인 경우에는 기업회계기준서 제1116호에 따라 원가모형을 사용하여 회계처리 한다.
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건설중인 투자부동산의 공정가치가 신뢰성 있게 측정될 수 있다는 가정은 오직 최초 인식시점에만 반박될 수 있다.
건설중인 투자부동산을 공정가치로 측정한 기업은 완성된 투자부동산의 공정가치가 신뢰성 있게 측정될 수 없다고 결론지을 수 없다.
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문단 53과 같은 이유로 예외적인 경우에 해당하여 투자부동산을 기업회계기준서 제1016호나 제1116호에 따라 원가모형으로 측정하더라도 건설중인 투자부동산을 포함하여 그 밖의 모든 투자부동산은 공정가치로 측정한다.
즉 예외적인 경우에 해당하여 하나의 투자부동산에 원가모형을 적용하더라도 그 밖의 모든 투자부동산에는 계속 공정가치모형을 적용한다.
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투자부동산을 공정가치로 측정해 온 경우라면 비교할만한 시장의 거래가 줄어들거나 시장가격 정보를 쉽게 얻을 수 없게 되더라도, 당해 부동산을 처분할 때까지 또는 자가사용부동산으로 대체하거나 통상적인 영업과정에서 판매하기 위하여 개발을 시작하기 전까지는 계속하여 공정가치로 측정한다.

【원가모형】

투자부동산의 평가방법으로 원가모형을 선택한 경우에는 최초 인식 후에 다음에 따라 투자부동산을 측정한다.
⑴ 매각예정으로 분류하는 조건을 충족하는 경우(또는 매각예정으로 분류되는 처분자산집단에 포함되는 경우)에는 기업회계기준서 제1105호 '매각예정비유동자산과 중단영업'
⑵ 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 기업회계기준서 제1105호에 따른 매각예정이 아닌 경우에는 기업회계기준서 제1116호
⑶ 다른 모든 경우의 원가모형에 대해서는 기업회계기준서 제1016호의 요구사항

【계정대체】

부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산으로/에서 대체한다.
부동산이 투자부동산의 정의를 충족하게 되거나 충족하지 못하게 되고, 용도 변경의 증거가 있는 경우에, 부동산의 용도가 변경되는 것이다.
부동산의 용도에 대한 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않는다. 용도 변경 증거의 예는 다음을 포함한다.
⑴ 자가사용의 개시나 자가사용을 목적으로 개발을 시작. 이 경우에는 투자부동산에서 자가사용부동산으로 대체한다.
(2) 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 개발을 시작. 이 경우에는 투자부동산에서 재고자산으로 대체한다.
(3) 자가사용의 종료. 이 경우에는 자가사용부동산에서 투자부동산으로 대체한다.
(4) 제삼자에 대한 운용리스 제공의 약정. 이 경우에는 재고자산에서 투자부동산으로 대체한다.
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투자부동산을 개발하지 않고 처분하기로 결정하는 경우에는 그 부동산이 제거(재무상태표에서 삭제)될 때까지 재무상태표에 투자부동산으로 계속 분류하며 재고자산으로 재분류하지 않는다.
이와 비슷하게 투자부동산을 재개발하여 미래에도 계속 투자부동산으로 사용하려는 경우에도 재개발기간에 계속 투자부동산으로 분류하며 자가사용부동산으로 재분류하지 않는다.
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투자부동산을 공정가치모형으로 평가하는 경우에 인식과 측정은 문단 60～65를 적용한다.
투자부동산을 원가모형으로 평가하는 경우에는 투자부동산, 자가사용부동산, 재고자산 사이에 대체가 발생할 때에 대체 전 자산의 장부금액을 승계하며 측정이나 주석공시 목적으로 자산의 원가를 변경하지 않는다.
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공정가치로 평가한 투자부동산을 자가사용부동산이나 재고자산으로 대체하는 경우, 기업회계기준서 제1016호, 기업회계기준서 제1116호, 기업회계기준서 제1002호에 따른 후속적인 회계처리를 하기 위한 간주원가는 용도 변경시점의 공정가치가 된다.
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자가사용부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우, 용도 변경시점까지 소유 부동산에는 기업회계기준서 제1016호를 적용하고 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 부동산에는 기업회계기준서 제1116호를 적용한다.
용도 변경시점의 기업회계기준서 제1016호 또는 제1116호에 따른 부동산의 장부금액과 공정가치의 차액은 기업회계기준서 제1016호에 따른 재평가 회계처리와 동일한 방식으로 회계처리한다.
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자가사용부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 시점까지 그 부동산(또는 사용권자산)을 감가상각하고, 발생한 손상차손을 인식한다.
용도 변경시점의 기업회계기준서 제1016호 또는 제1116호에 따른 부동산의 장부금액과 공정가치의 차액은 기업회계기준서 제1016호에 따른 재평가 회계처리와 동일한 방식으로 회계처리한다. 즉,
⑴ 부동산 장부금액의 감소분은 당기손익으로 인식한다. 다만, 부동산의 장부금액에 재평가잉여금이 포함되어 있다면 그 금액을 한도로 하여 기타포괄손익으로 인식하고 재평가잉여금을 감액한다.
⑵ 부동산 장부금액의 증가분은 다음과 같이 회계처리한다.
㈎ 이전에 인식한 손상차손을 한도로 하여 당기손익으로 인식한다.
손익으로 인식하는 금액은 손상차손을 인식하지 않았다면 현재 부동산 장부금액(감가상각 차감 후)이 되었을 금액으로 회복하는 데 필요한 금액을 초과할 수 없다.
㈏ 증가분 중 잔여 금액은 재평가잉여금으로 하여 기타포괄손익으로 인식하고 재평가잉여금을 증액한다.
후속적으로 투자부동산을 처분할 때에 자본에 포함된 재평가잉여금은 이익잉여금으로 대체할 수 있다.
이때 재평가잉여금은 당기손익 인식 과정을 거치지 않고 직접 이익잉여금으로 대체한다.
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재고자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우, 재고자산의 장부금액과 대체시점의 공정가치의 차액은 당기손익으로 인식한다.
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재고자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 회계처리는 재고자산을 매각하는 경우의 회계처리와 일관성이 있다.
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공정가치로 평가하게 될 자가건설 투자부동산의 건설이나 개발이 완료되면 해당일의 공정가치와 기존 장부금액의 차액은 당기손익으로 인식한다.

【처분】

투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 경제적효익을 기대할 수 없는 경우에는 제거(재무상태표에서 삭제)한다.
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투자부동산은 매각하거나 금융리스계약을 체결하여 처분할 수 있다.
매각되는 투자부동산의 처분일은 수령자가 기업회계기준서 제1115호의 수행의무 이행 시기를 판단하는 규정에 따라 해당 자산을 통제하게 되는 날이다.
금융리스계약으로 처분하거나 판매후리스계약을 체결하는 경우에는 기업회계기준서 제1116호를 적용한다.
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문단 16의 인식기준에 따라 투자부동산의 일부에 대한 대체하는 부분의 원가를 자산의 장부금액으로 인식하는 경우 대체되는 부분의 장부금액은 재무상태표에서 제거한다.
원가모형을 적용하는 투자부동산의 경우 대체되는 부분이 개별적으로 감가상각되는 부분이 아닐 수 있다.
이 경우 대체되는 부분의 장부금액을 결정하기 어렵다면 대체하는 원가를 이용하여 대체되는 부분의 취득 또는 건설시점의 원가를 추정할 수 있다.
공정가치모형을 적용하는 투자부동산의 경우에는 대체되는 부분의 가치감소가 이미 공정가치에 반영되어 있을 수 있다.
그러나 어떤 경우에는 대체되는 부분의 공정가치 감소액이 얼마인지 식별하기 어려울 수 있다.
이 경우 대체되는 부분의 공정가치 감소액을 결정하는 다른 방법으로 투자부동산의 장부금액과 대체하는 원가의 합계 금액에서 대체 후 재측정(대체를 수반하지 않는 추가취득의 경우에 요구하는 것과 같이)한 투자부동산의 공정가치를 차감하여 추정할 수 있다.
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투자부동산의 폐기나 처분으로 생기는 손익은 순처분금액과 장부금액의 차액이며 폐기하거나 처분한 기간에 당기손익으로 인식(기업회계기준서 제1116호에서 판매후리스계약에 대하여 다르게 요구하는 경우는 제외)한다.
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투자부동산의 제거에서 생기는 손익에 포함되는 대가(금액)는 기업회계기준서 제1115호 문단 47~72의 거래가격 산정에 관한 요구사항에 따라 산정한다.
손익에 포함된 추정 대가(금액)의 후속적인 변동은 기업회계기준서 제1115호의 거래가격 변동에 관한 요구사항에 따라 회계처리한다.
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투자부동산을 처분한 후에 부담하는 부채가 있으면 기업회계기준서 제1037호나 기타 관련 한국채택국제회계기준서를 적용한다.
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투자부동산의 손상, 멸실 또는 포기로 제3자에게서 받는 보상은 받을 수 있게 되는 시점에 당기손익으로 인식한다.
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투자부동산의 손상이나 멸실, 이와 관련한 제3자에 대한 청구금액이나 제3자로부터의 손해배상이나 손실보상, 그리고 후속적인 대체자산의 취득이나 건설은 각각 별개의 경제적 사건이므로 다음과 같이 분리하여 회계처리한다.
⑴ 투자부동산의 손상은 기업회계기준서 제1036호에 따라 인식한다.
⑵ 투자부동산의 폐기나 처분은 이 기준서 문단 66～71에 따라 인식한다.
⑶ 투자부동산의 손상, 멸실 또는 포기로 제3자에게서 받는 보상은 받을 수 있게 되는 시점에 당기손익으로 인식한다.
⑷ 복구, 구입 또는 건설로 대체하는 자산의 원가는 이 기준서 문단 20～29에 따라 결정한다.

【공정가치모형과 원가모형】

다음 문단의 공시사항을 기업회계기준서 제1116호에서 정하는 공시사항에 추가하여 기재한다.
투자부동산 소유자가 리스계약을 체결한 경우에는 해당 기준서에 따라 리스제공자의 공시사항을 기재한다.
리스이용자가 사용권자산으로 투자부동산을 보유하는 경우에는 기업회계기준서 제1116호에서 요구하는 바에 따라 리스이용자의 공시사항을 기재하며, 운용리스에 대해서는 기업회계기준서 제1116호에서 요구하는 바에 따라 리스제공자의 공시사항을 기재한다.
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다음 사항을 주석으로 공시한다.
⑴ 공정가치모형이나 원가모형의 적용 여부
⑵ [국제회계기준위원회에서 삭제함]
⑶ 분류하기가 어려운 경우(문단 14 참조)에는 투자부동산을 자가사용부동산 및 통상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산과 구별하기 위하여 사용한 분류기준
⑷ [국제회계기준위원회에서 삭제함]
⑸ 재무제표에 인식되었거나 주석으로 공시된 투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도. 평가인은 인정되는 전문자격을 갖추고 있고 평가 대상 투자부동산의 소재 지역에서 최근에 유사한 부동산을 평가한 경험이 있어야 한다. 이러한 방법으로 가치평가를 하지 않은 경우, 그 사실을 주석으로 공시한다.
⑹ 당기손익으로 인식한 다음 사항의 금액
㈎ 투자부동산에서 생긴 임대수익
㈏ 임대수익이 생긴 투자부동산과 직접 관련된 운영비용(수선·유지 비용 포함)
㈐ 임대수익이 생기지 않은 투자부동산과 직접 관련된 운영비용(수선·유지 비용 포함)
㈑ 원가모형을 적용하는 투자부동산 범주에서 공정가치모형을 적용하는 투자부동산의 범주로 처분하는 경우에 당기손익으로 인식한 공정가치변동누계액(문단 32C 참조)
⑺ 투자부동산의 실현 가능성에 대한 제약 여부와 해당 금액, 임대수익과 처분대금의 송금에 대한 제약 여부와 해당 금액
⑻ 투자부동산의 구입, 건설이나 개발, 개량, 수선, 유지보수 등에 대한 계약상 의무

【공정가치모형】

문단 33～55의 공정가치모형을 적용한 경우, 문단 75의 공시사항에 추가하여 투자부동산의 기초 및 기말의 장부금액의 변동 내용에 대하여 다음의 사항을 주석으로 공시한다.
⑴ 취득과 자산의 장부금액으로 인식한 후속지출을 구분한 기중 증가 내용
⑵ 사업결합으로 인한 증가
⑶ 기업회계기준서 제1105호에 따라 매각예정으로 분류된 자산이나 처분자산집단에 포함된 자산 또는 그 밖의 처분 자산
⑷ 공정가치 변동으로 인한 순손익
⑸ 재무제표를 다른 표시통화로 환산하면서 발생한 순외환차이와 해외사업장을 보고실체의 표시통화로 환산하면서 발생한 순외환차이
⑹ 투자부동산을 재고자산이나 자가사용부동산으로 대체한 내용과 재고자산이나 자가사용부동산을 투자부동산으로 대체한 내용
⑺ 그 밖의 변동 사항
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획득한 투자부동산의 평가액을 재무제표 작성 목적으로 유의적으로 조정한 경우, 예를 들면 문단 50과 같이 별도로 분리하여 인식한 자산이나 부채와 이중으로 계산되지 않도록 조정한 경우 획득한 평가액과 재무제표에 포함된 조정된 평가액 사이의 조정내용을 주석으로 공시한다.
이 경우 가산한 리스부채의 총액과 기타 유의적인 조정액을 구분하여 표시한다.
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문단 53과 같이 공정가치를 신뢰성 있게 측정하기 어려워 기업회계기준서 제1016호의 원가모형을 사용하거나 기업회계기준서 제1116호에 따른 원가모형을 사용하여 투자부동산을 측정하는 예외적인 경우, 공정가치모형을 적용한 투자부동산과 별도로 구분하여 문단 76에 따라 해당 투자부동산의 기중 변동 내용을 주석으로 공시하고 추가적으로 다음의 사항을 주석으로 공시한다.
⑴ 해당 투자부동산의 개요
⑵ 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없는 이유
⑶ 가능한 경우, 공정가치가 포함될 가능성이 매우 높은 추정치의 범위
⑷ 공정가치로 평가하지 않은 투자부동산을 처분한 경우
㈎ 공정가치로 평가하지 않은 투자부동산을 처분하였다는 사실
㈏ 처분시점의 투자부동산 장부금액
㈐ 인식한 처분손익의 금액

【원가모형】

문단 56의 원가모형을 적용하는 경우, 문단 75의 주석사항에 추가하여 다음의 사항을 주석으로 공시한다.
⑴ 감가상각방법
⑵ 내용연수 또는 감가상각률
⑶ 기초와 기말의 총장부금액과 감가상각누계액(손상차손누계액을 합산한 금액)
⑷ 다음을 포함한 기초와 기말의 투자부동산 장부금액의 변동 내용
㈎ 취득과 자산으로 인식한 후속지출을 구분한 기중 증가 내용
㈏ 사업결합으로 인한 증가
㈐ 기업회계기준서 제1105호에 따라 매각예정으로 분류된 자산이나 처분자산집단에 포함된 자산 또는 그 밖의 처분 자산
㈑ 감가상각비
㈒ 기업회계기준서 제1036호에 따라 기중 인식한 손상차손과 손상차손환입
㈓ 재무제표를 다른 표시통화로 환산하면서 발생한 순외환차이와 해외사업장을 보고실체의 표시통화로 환산하면서 발생한 순외환차이
㈔ 투자부동산을 재고자산이나 자가사용부동산으로 대체한 내용과 재고자산이나 자가사용부동산을 투자부동산으로 대체한 내용
㈕ 그 밖의 변동 사항
⑸ 투자부동산의 공정가치. 문단 53과 같이 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없는 예외적인 경우에는 다음의 내용
㈎ 해당 투자부동산의 개요
㈏ 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없는 이유
㈐ 가능한 경우, 공정가치가 포함될 가능성이 매우 높은 추정치의 범위

【공정가치모형】

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【사업결합】

2014년 7월에 발표된 한국채택국제회계기준 2011-2013 연차개선에 따라 문단 14A와 문단 6 앞에 제목이 추가되었다. 이러한 개정 내용을 채택하는 최초 기간의 시작일부터 투자부동산의 취득에 해당하는 개정 내용을 전진적으로 적용한다.
따라서 이전 기간의 투자부동산 취득 회계처리는 조정하지 않는다.
그러나 기업이 개정 내용을 적용하는 데 필요한 정보를 이용할 수 있는 경우에만 시행일 이후 최초 회계연도의 시작일 전에 발생한 개별 투자부동산의 취득에 개정 내용을 적용하기로 선택할 수 있다.

【기업회계기준서 제1116호】

기업회계기준서 제1116호에 관련되는 이 기준서의 개정 내용을 최초로 적용하는 기업은 사용권자산으로 보유하는 투자부동산에 기업회계기준서 제1116호 부록 C의 경과 규정을 적용한다.

【투자부동산의 계정대체】

2017년 12월에 공표한 '투자부동산의 계정대체(기업회계기준서 제1040호 개정)'에 따라 문단 57~58을 개정하였다.
이 개정 내용은 이를 처음 적용하는 회계연도 시작일(최초 적용일) 이후 이루어지는 용도 변경에 적용한다.
기업은 최초 적용일에 보유 중인 부동산의 분류를 다시 판단한다.
최초 적용일 현재 존재하는 조건을 반영하기 위하여, 해당 사항이 있다면 문단 7~14를 적용하여 부동산을 재분류한다.
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문단 84C의 요구사항에도 불구하고, 사후판단을 사용하지 않고 적용할 수 있는 경우에만 문단 57~58의 개정 내용을 기업회계기준서 제1008호에 따라 소급하여 적용하는 것이 가능하다.
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문단 84C에 따라 최초 적용일에 부동산을 재분류하는 경우에는 다음과 같이 처리한다.
⑴ 재분류의 회계처리는 문단 59~64의 요구사항을 적용한다. 문단 59~64를 적용할 때, 다음과 같이 한다.
㈎ 용도 변경일은 최초 적용일로 본다.
㈏ 문단 59~64에 따라 당기손익으로 인식 되었을 금액은 모두 최초 적용일에 이익잉여금의 기초잔액을 조정하여 인식한다.
⑵ 문단 84C에 따라 투자부동산으로 재분류되거나 투자부동산에서 재분류되는 금액을 공시한다. 문단 76과 79에서 요구하는 바와 같이, 투자부동산의 기초 및 기말 장부금액 변동 내용의 일부로 그 재분류되는 금액을 공시한다.