가등기와 본등기

가등기와 본등기

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가등기

개념

가등기는 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭한다.

가등기는 부동산물권(「부동산등기법」 제3조)에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조).

가등기에는 후일에 할 본등기의 순위보전에 그 목적이 있으므로 가등기를 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기 원인은 자동으로 소멸된다.

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가등기에는 담보가등기와 소유권이전청구권가등기의 두 가지가 있다.

담보가등기는 빚에 대한 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생된다.

소유권이전청구권가등기란, 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것이다. 즉 전형적인 예비등기이다.

소유권이전청구권가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다.

계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.

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요건

가등기를 할 수 있는 권리: 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등이 있다.

가등기를 할 수 있는 경우: 위 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때, 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때, 그 청구권이 장래에 확정될 것인 때이다.

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절차

가등기도 가등기권리자와 가등기의무자의 공동신청에 의하는 것이 원칙이지만, 신청서에 가등기의무자의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부하여 가등기권리자가 단독으로 신청할 수도 있다.

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본등기

본등기란 가등기에 대응되는 개념으로서 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국등기를 말합니다.

종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말합니다.

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본등기 중 소유권에 관한 등기

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소유권 보존등기(「부동산등기법」 제3조제1호)

… 토지 소유권 보존등기: 미등기 토지에 최초로 등기부를 개설하는 것

… 건물 소유권 보존등기: 미등기 건물에 최초로 등기부를 개설하는 것

… 직권에 의한 소유권 보존등기: 미등기부동산에 소유권처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기관이 직권으로 보존등기를 실행하는 것

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소유권 이전등기(「부동산등기법」 제3조제1호)

… 법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기

… … 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 한 소유권 이전등기

… 법률규정에 의한 소유권 이전등기

… … 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 토지 등의 수용, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한 소유권 이전등기

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본등기 중 소유권 외의 권리에 관한 등기

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지상권(「부동산등기법」 제3조제2호)

지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말하며(「민법」 제279조), 토지소유자와 지상권자의 지상권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다.

√ 설정등기: 지상권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 지상권 설정의 목적(공작물 또는 수목), 존속기간, 지료, 지료의 지급시기 등을 변경할 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 존속기간의 만료, 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조), 지상권 설정자의 소멸청구(「민법」 제287조) 등으로 지상권이 소멸한 경우에 하는 등기

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지역권(「부동산등기법」 제3조제3호)

지역권이란 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리로(「민법」 제291조), 토지소유자와 지역권자의 지역권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다.

√ 설정등기: 지역권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 지역권 설정의 목적(타인의 토지) 또는 범위의 변경, 임의적 기재사항(「민법」 제292조제1항 후단)의 폐지 또는 시설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 지역권이 소멸한 경우에 하는 등기

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전세권(「부동산등기법」 제3조제4호)

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).

전세권은 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있습니다(「민법」 제303조제1항).

√ 설정등기: 전세권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 전세금의 증감, 존속기간의 변경, 위약금의 증감이나 폐지·신설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 전세권이 소멸한 경우에 하는 등기

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저당권(「부동산등기법」 제3조제5호)

저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제356조).

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근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생·소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조).

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√ 설정등기: 저당권·근저당권을 설정하는 등기

√ 이전등기: 채권양도, 회사합병 등으로 저당권·근저당권의 이전이 있는 경우 하는 등기

√ 변경등기: 채권최고액의 변경, 채무자의 변경, 근저당권자의 표시변경, 근저당권의 목적 변경 등이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 저당권·근저당권이 소멸한 경우에 하는 등기

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권리질권(「부동산등기법」 제3조제6호)

권리질권이란 동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권을 말합니다(「민법」 제345조 본문).

√ 설정등기: 권리질권을 설정하는 등기

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임차권(「부동산등기법」 제3조제8호)

임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).

임차권이란 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).

√ 설정등기: 임차권을 설정하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 임차권이 소멸한 경우에 하는 등기