등기부등본 보는 법! 표제부, 갑구, 을구 확인사항 및 열람·발급방법

☞ 부동산 거래, 전세 계약할 때 '등기부등본' 확인하셨나요?

°등기부등본의 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'라고 하는데요.
°부동산의 주소, 면적 등의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리관계까지 '등기사항'을 전부 확인할 수 있는 공적 증명서입니다.
°전세 계약을 처음 해보는 분에게는 너무 어려운 문서처럼 느껴질 수 있는데요.
°등기부등본은 누구나 쉽게 열람하고, 발급받을 수 있는 문서이며, 전세계약 시 꼭 확인해야 하는 필수 서류입니다.
°물론 전세 계약 시에 공인중개사가 주소, 임대인, 근저당 설정 등을 확인해 주긴 하지만, 직접 볼 줄 알아야 더 정확하게 확인하고, 피해를 보는 일이 줄어들 겁니다.
°지금부터 등기부등본 보는 법과 열람 및 발급 방법에 대해 살펴보겠습니다.
 

☞ 등기부등본 보는 법 1) 표제부 : 건물의 표시

°먼저 표제부에서는 부동산의 기본 정보를 보여줍니다.
° 건물 주소와 이름, 구조와 면적 등이 기재되어 있으며, 전유부분*에 대해서도 확인할 수 있습니다.  
 *전유부분 : 구분 소유한 건물에서 독립된 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소속되는 구분 소유권의 대상이 되는 부분. 통상 전유부분의 건물 면적을 전용면적이라고도 함.
°표제부에서는 기재된 내용이 계약서와 일치하는지 꼼꼼하게 확인합니다.
°건물의 주소가 임대차계약서에 기재된 주소와 일치해야 합니다.
° 주소가 잘못되면 임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다.
°특히, 아파트의 경우 동, 호수가 헷갈릴 수 있으니 재차 확인하는 것이 좋습니다.
°건축물 용도가 주거용으로 되어 있나요?
° 근린생활시설로 기재되어 있다면, 주거용 건물이 아니므로 전세자금 대출에 제한받을 수 있습니다.
°전유부분 건물표시의 면적이 전세 임대차계약서 상의 면적과 동일해야 합니다.
°또한, 대지권과 대지권의 '별도 등기' 여부도 살펴봅니다.
°대지권이란 땅에 대해 가지는 권리를 의미합니다.
°임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있습니다.
°대지권에 별도 등기가 있다면 '토지 등기부등본'을 통해 토지에 설정된 권리를 따로 확인해야 합니다.
°대지권 별도 등기가 없더라도 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합건물이 아닌 집이라면 '토지 등기부등본'을 별도로 확인하도록 합니다.
°아파트, 오피스텔과 같은 집합건물은 하나의 등기부등본에서 토지, 건물을 함께 확인할 수 있지만, 집합건물이 아닌 경우엔 개별 열람이 필요합니다.

☞ 등기부등본 보는 법 2) 갑구 : 소유권에 관한 사항 확인하기

° 등기부등본 '갑구'에서는 건물의 소유자가 누구인지, 처음 등기한 날짜부터 어떤 이유로 누구를 거쳐 지금의 임대인에게 소유권이 왔는지 확인할 수 있습니다.
°'등기목적'에서 '소유권보존'은 건물을 처음 등기한 날짜로 언제부터 건물이 사용되었는지 알 수 있습니다.
°갑구 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집주인입니다.
°권리자 및 기타사항에서 현재 소유자의 인적 사항(이름, 주민번호, 거주지)이 계약서와 일치하는지 꼼꼼하게 확인합니다.
°등기목적에 압류, 가압류, 강제 경매 개시결정, 신탁 등이 있는지 확인합니다. 이는 소유권을 제한하고 있는 경우인데요.
°'신탁'은 계약이 무효가 될 수 있는 부분이므로 매우 주의해야 합니다.
°임대인이 자금 대출을 위해 신탁회사에 건물 소유권을 이전하는 형태로 담보를 제공했다면, 임대인에게 임대 권한이 없습니다.
°따라서 신탁회사 동의 없이 임대인과 체결한 계약은 무효 처리됩니다. 신탁원부를 확인하여 권리관계와 특약사항을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
°신탁회사가 임대차계약에 동의했어도 강제 집행이 이뤄지는 경우, 순위에서 밀리게 됩니다.
°신탁 외에도 소유권을 제한하고 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력이 사라질 수 있으니 가능하면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
 

☞ 등기부등본 보는 법 3) 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항 확인하기

°'을구'는 저당권 등 해당 건물에 얽혀 있는 권리와 채무 정보를 확인하는 표입니다.
°이 건물에 빚이 얼마나 있는지, '전세권'이 설정되어 있진 않은지 등을 살펴볼 수 있습니다.
°은행에 집을 담보로 돈을 빌렸다면 등기부등본 을구에 저당권(근저당권) 기록이 남습니다.
°임대인이 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가게 되는데요.
°만약 은행의 근저당권 설정 시일이 나의 전세계약일보다 앞서 있다면 나보다 은행이 먼저 돈을 받게 됩니다.
°채권최고액은 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액을 뜻하는데, 통상 빌린 돈(대출)의 120%를 채권최고액으로 설정합니다.
°집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 돌려받지 못할 수도 있겠죠.  
°이렇듯 등기부등본 을구에서는 임대인 빚의 규모, 나보다 우선하는 빚이 얼마나 많은지를 확인해야 합니다.
°또한, 근저당권 채권최고액과 전세보증금의 합이 주택 시세(매매가)의 80%가 넘지 않는 것이 좋은데요.
°일반적으로 전세가율이 80% 이상 되면 깡통주택 위험이 크다고 간주합니다.
°앞서 말한 '전세권'은 앞으로 퇴실할 세입자가 설정했을 수도 있고, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기해 놓은 것일 수 있습니다.
°전자는 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 명시하여 계약할 수도 있지만, 후자라면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
 

☞ 등기부등본 열람 시기

°이처럼 등기부등본에서는 건물의 소유주(임대인), 건물을 담보로 한 빚의 규모, 이전에 보증금을 돌려주지 못한 정보까지 확인할 수 있는 매우 중요한 서류입니다.
°등기부등본은 계약하기 전 반드시 확인해야 하는데요.
°입주하기 전, 임대인이 임차인과 계약한 집으로 담보를 걸거나 매매하는 안 좋은 상황에 대비하여 잔금을 치르기 전에도 한 번 더, 등기부등본을 열람 및 발급할 것을 권장합니다.
 

☞ 등기부등본 열람 및 발급 방법

°'대법원 인터넷등기소(PC, 모바일)'에서 등기부 등본 열람(700원) 및 발급(1,000원)이 가능하며, 세무서나 구청에 설치된 무인민원발급기에서도 발급(1,000원)받을 수 있습니다.
°무인민원발급기는 운영시간이 저마다 다르므로 방문할 곳의 운영 시간을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
°또한, 주민센터에 비치된 무인민원발급기에서는 등기부등본 발급을 제공하지 않으니 주의하세요.
°등기부등본 열람 및 발급 시에는 전부와 일부를 선택할 수 있는데, 모든 등기 내용을 확인할 수 있도록 '전부'를 선택하고 말소사항을 포함하는 것이 좋습니다.
°말소사항 포함으로 열람하면 과거 이력도 확인할 수 있기 때문입니다.
°'안심전세 앱'에서도 등기부등본을 열람할 수 있습니다.
°1회 열람 시 2년 6개월 동안의 변동 사항을 자동으로 알려주는 등기 변동 알림서비스도 제공합니다.
 

☞ 인터넷등기소

°프로그램명 내용 설치상태 설치관리 보안프로그램 고객센터 보안프로그램 홈페이지 1 신뢰할 수 있는 사이트 인터넷등기소를 신뢰할 수 있는 사이트로 등록하는 프로그램입니다.
°(등록 확인 방법 : IE > 인터넷옵션 > 보안 > 신뢰할 수 있는 사이트) - - - 2 AnySign4PC Non-ActiveX 인증서 전자서명을 지원해주는 프로그램입니다. (※ 인증서 : 실지명의 확인이 가능한 인증서를 말함) 미설치 1644-0128 [고객지원바로가기] 3 TouchEn nxKey Non-ActiveX 키보드보안을 지원해주는 프로그램입니다. ...
www.iros.go.kr
 

☞ 무인민원발급안내

°무인민원발급안내 무인민원발급 설치장소안내 ※ 무인민원발급기 발급시간은 자치단체 무인민원발급창구 운영시간에 따라 달라질 수 있으니 설치장소에 안내되어 있는 전화번호로 문의 후 이용하시기 바랍니다.
°무인민원발급안내 지도 지역 위치 검색 ※ 발급시간(24시간, 365일) 및 발급수수료는 자치단체 사정(조례)에 따라 달라질 수 있음 총 5522 곳의 무인민원발급 설치장소가 있습니다.
°무인민원발급기 설치 장소 안내 목록 일련번호, 설치주소, 설치장소, 운영시간, 참고내용 일련번호 설치주소 설치장소 운영시간 참고내용 1 서울특별시 성동구 왕십...
 www.gov.kr
°지금까지 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구 보는 법을 살펴보고 열람 및 발급방법을 함께 알아보았습니다.
 
°등기부등본 열람은 계약하고자 하는 매물이 안전한 매물인지 확인하고 내 보증금을 지키는 첫 번째 길입니다.
°겉으로 보기에 멋지고 훌륭한 집도 보증금을 돌려받을 수 없다면 더 이상 좋은 집이라고 할 수 없습니다.
°집에 대한 많은 정보를 담고 있는 등기부등본! 보는법을 알고 계약하는 것과 모르고 계약하는 것은 다를 것입니다.
°전세 계약을 앞두고 있다면 꼭 등기부등본 보는법을 익히고 열람해보세요. 집의 진짜 정보를 알 수 있습니다!