편면적 강행규정... 주택임대차보호법, 상가임대차보호법

 

.상가, 주택

● 편면적 강행규정

민법 제652조 (강행규정)

제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

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주택임대차보호법 제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

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상가건물임대차보호법 제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

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주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에서 따라 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.

설령 이러한 특약을 썼더라도 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문에 계약갱신 가능합니다.
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● 주택임대차보호법

주택임대차보호법(약칭: 주택임대차법)은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.(주택임대차법 제1조)

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● 편면적 강행규정

주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(주택임대차법 제10조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.(대판 95다22283)

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● 주택임대차법의 적용 범위: 주택임대차법의 보호대상(인적 적용범위)

○ 자연인    

주택임대차법은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에,

그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람이다.(주택임대차법 제1조)

○ 외국인 및 재외동포

외국인도 조건을 일정 조건을 갖춘 경우 보호 대상이 된다.

(출입국관리법 제31조, 제88조의2제2항, 대판 2015다14136)

°1. 주택을 임차

°2. 외국인등록

°3. 전입신고에 준하는 체류지 변경신고

○ 법인

법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차법의 보호를 받지 못한다.(대판 96다7236)

°법인이 주택임대차법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,

  사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문

°예외적으로 주택임대차법의 보호대상이 되는 경우

- 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(주택임대차법 제3조제2항후단 및 동법시행령 제2조)

- 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인(주택임대차법 제3조 제3항)

- 해당 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우

- 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김

- 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는

- 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김

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● 주택임대차법의 적용범위(물적 적용범위)

°주택의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며,

  그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.(주택임대차법 제2조)

°주택임대차법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.(주택임대차법 제12조)

°다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차법이 적용되지 않는다.(주택임대차법 제11조)

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● 대항력과 우선변제권

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● 대항력

 °대항력이란

   임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지

   고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(주택임대차법 제3조 제1항).

① 주택의 인도

   주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 주택의 인도가 필요하다.(주택임대차법 제3조 제1항)

② 주민등록 (전입신고)

   주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며,

   이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.(주택임대차법 제3조 제1항)

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※ 대항력 관련 판례

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면

전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고,

그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라

새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.(대판 97다43468)

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서

그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면,

전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.

(대판 95다30338)

○ 효력발생 시기

 °대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고,

   전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(주택임대차법 제3조 제1항)

   여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

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● 우선변제권

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서

후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.(주택임대차법 제3조의2 제2항)

○ 요건

   우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과

   ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득된다.(주택임대차법 제3조의2 제2항)

 °확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해

   법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879)

※ 우선변제권 관련 판례

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는

주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)

우선변제권을 행사하기 위해서는

우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)

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● 최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)

임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도

임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에

대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는

보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

(주택임대차법 제3조 제1항 및  제8조 제1항)

°우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은

  주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.

  다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.

  (주택임대차법 제8조 제3항,  동법 시행령 제10조 제1항 및 제11조)

구분          임차인의 범위    보증금 중 일정액의 범위

서울특별시   1억5천만원      5천만원

수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시  

             1억3천만원       4천300만원

광역시(수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외),

안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 

                7천만원       2천300만원

그 밖의 지역    6천만원      2천만원

°위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에

  대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

  (주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)

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● 임차권등기명령제도   

임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려 해도

이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어

이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에

임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에

법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도

대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도이다.

○ 신청요건 및 방법

① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원

   지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(주택임대차법 제3조의3 제1항)

○ 임차권 등기의 효력

 °임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다.

 °다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는

   그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도

   이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.(주택임대차법 제3조의3 제5항)

 °임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분

   으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.(주택임대차법 제3조의3 제6항)

○ 비용의 청구

임차인은 위의 규정에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을

임대인에게 청구할 수 있다.(주택임대차법 제3조의3 제8항).

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● 임대차기간

○ 최단존속기간의 보장

 °기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

   다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(주택임대차법 제4조 제1항)

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● 임대차 존속

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.'

(주택임대차법 제4조 제2항)

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● 계약의 묵시적 갱신

 °임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에

   임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나

   계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는

   그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

 °임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.(주택임대차법 제6조 제1항)

   다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는  

   이를 적용하지 않는다.(주택임대차법 제6조 제3항)

 °위  주택임대차법 제6조 제1항의 개정규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터

   적용한다.(주택임대차법(법률 제17363호) 부칙 제2조)

   이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

   그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며,

   이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

   (주택임대차법 제6조 제2항 및  제6조의2)

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● 계약갱신 요구 등

 °임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우

   정당한 사유 없이 거절하지 못한다.(주택임대차법 제6조의3 제1항 본문 및 제6조제1항).

 °다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.(주택임대차법 제6조의3 제1항 단서)

   ☞ 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

   ☞ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

   ☞ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

   ☞ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

   ☞ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

   ☞ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

   ☞ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나

      재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

      °임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을

        임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

      °건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

      °다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

   ☞ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

   ☞ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는

      경우

 °임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

   그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며,

   이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

   (주택임대차법 제6조의3 제2항·제4항 및 제6조의2단서)

 °갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

   다만, 차임과 보증금은  주택임대차법 제7조 의 범위에서 증감할 수 있다.(주택임대차법 제6조의3 제3항)

 °임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도

   불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적

   주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

   (주택임대차법 제6조의3 제5항)

   위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한

   다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.(주택임대차법 제6조의3 제6항)

  ☞ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을  주택임대차법 제7조의2  각 호 중

     낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당

     하는 금액

  ☞ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

  ☞ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여

     임차인이 입은 손해액

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주택임대차계약 중도해지사유

 

1. 임차인의 파산

임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조 제1항).

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2. 즉시 해지

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☞ 임차인이 해지할 수 있는 경우

⑴ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)

⑵ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)

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☞ 임대인이 해지할 수 있는 경우

⑴ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).

⑵ 임차인이 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)

⑶ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

⑷ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

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3. 계약해지의 통고

⑴ 임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).

 

⑵ 임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 "전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다" 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제636조)

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● 차임 등의 증감청구권

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로

인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.(주택임대차법 제7조 제1항 전단)

 °이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

   (주택임대차법 제7조 제1항 후단)

 °증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못한다.

   다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려

   하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.(주택임대차법 제7조 제2항).

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● 임차권의 승계

 °임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는

   그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

   (주택임대차법 제9조 제1항)

 °임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우에는

   그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로

   임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차법 제9조 제2항)

   다만, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 위의 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는

   권리와 의무를 승계하지 않는다.(주택임대차법 제9조 제3항).

   위의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

   (주택임대차법 제9조 제4항)

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● 상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여

국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이다.(상가임대차법 제1조)

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● 편면적 강행규정

상가임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 상가임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(상가임대차법 제15조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 상가임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.(대판 95다22283)

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● 우선적용

상가건물 임대차에 대해서는 상가임대차법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고,

그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용된다.

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● 상가임대차법의 적용 범위  

 °상가임대차법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고,

   임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.(상가임대차법 제2조제1항 본문)

 °상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가임대차법이 적용된다.(상가임대차법 제17조)

   다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진

   보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같다.

   (상가임대차법 제2조제1항 및 동법 시행령 제2조제1항)

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 °구분            보증금의 범위

   서울특별시      9억원 이하

   수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시

                   6억 9천만원 이하

   광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외)

   세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시

                   5억 4천만원 이하

   그 밖의 지역    3억7천만원 이하

 °보증금 이외에 차임이 있는 경우에는

   월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이다.

   (상가임대차법 제2조제2항, 동법 시행령 제2조제2항 및 제3항)

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○ 적용제외 대상

일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않는다.(상가임대차법 제16조)

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● 대항력과 우선변제권

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● 대항력

 °임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만,

   상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도

   임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면

   그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제3조제1항)

 °임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

   (상가임대차법 제3조제2항)

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● 우선변제권

 °우선변제권이란 상가임대차법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며,

   임차인이 위의

   ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.

 °우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때

   임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여

   보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가임대차법 제5조제2항, 대판 2005다64002)

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● 보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제)

 °임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

   이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에

   위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 한다.(상가임대차법 제14조제1항)

 °이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액

   을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의

   심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 한다.

   (상가임대차법 제14조제3항, 동법 시행령 제6조 및 제7조제1항)

   구분         임차인의 범위    보증금의 범위

   서울특별시   6천500만원       2천200만원

   수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)

                5천500만원       1천900만원

   광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)
   안산시, 용인시, 김포시 및 광주시

                3천8백만원       1천300만원

   그 밖의 지역    3천만원       1천만원

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● 임차권등기명령제도  

임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고

이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고

이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어

보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해

임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.

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○ 신청요건 및 방법

임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우

임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수

있다.(상가임대차법 제6조제1항)

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○ 임차권 등기의 효력

 °임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에,

   임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.(상가임대차법 제6조제5항 본문)

   다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에,

   그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도

   이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.(상가임대차법 제6조제5항 단서)

 °임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은

   상가임대차법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.(상가임대차법 제6조제6항)

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○ 비용의 청구

임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

(상가임대차법 제6조제8항)

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● 임대차기간

○ 최단존속기간의 보장

기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제9조제1항)

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● 임대차 존속

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

(상가임대차법 제9조제2항)

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● 계약갱신의 요구

 °임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우

   정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 °다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않다.(상가임대차법 제10조제1항)

   ☞ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

   ☞ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

   ☞ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

   ☞ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

   ☞ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

   ☞ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

   ☞ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나

      재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

   ☞ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로

      고지하고 그 계획에 따르는 경우

   ☞ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

   ☞ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

   ☞ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있

      경우

 °임차인의 계약갱신요구권은

   최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.

   (상가임대차법 제10조제2항)

 °갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

   다만, 차임과 보증금은 상가임대차법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.(상가임대차법 제10조제3항)

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● 계약의 묵시적 갱신

 °임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에

   임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는

   그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

   이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.(상가임대차법 제10조제4항)

 °이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고,

   임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(상가임대차법 제10조제5항)

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● 차임 등의 증감청구권

 °차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한

   법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는

   당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

 °그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

   (상가임대차법 제11조제1항 및 동법 시행령 제4조)

 °차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

   (상가임대차법 제11조제2항)

 °「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 따른 경제사정의 변동으로

   차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는

   증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의

   100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않는다.(상가임대차법 제11조제3항)

※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.

  [상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

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● 상가 건물 임대차 계약 해지 조건

1. 일반적인 계약 해지 조건

☞ 계약기간 만료:

   일반적으로 임대차 계약기간은 2년 정도로 정합니다.

   계약기간이 만료되면 임대차 계약을 해지할 수 있으나, 해지 의사를 상대방에게 전달해야 합니다.

   그렇지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

☞ 해지 통보 기간:

   상가임대차의 경우 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약해지 의사를 통보할 수 있습니다.

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2. 중도 해지 조건

☞ 차임 미지급:

   상가임대의 경우 3번의 차임 연체가 있을 경우, 임대인은 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.

☞ 임대물 파손:

   임차인이 임대물을 고의로 파손하는 경우, 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.

☞ 제3자 전대:

   임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대하는 경우, 임대인은 계약해지를 요구할 수 있습니다.

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3. 특별한 상황에서의 계약 해지

☞ 코로나19로 인한 폐업:

   정부는 코로나19로 인한 폐업한 자영업자들에게 계약 해지권을 부여하는 방안을 추진하고 있습니다.

   3개월 이상 집합금지조치를 받은 임차인은 중대한 경제 사정 변동으로 폐업신고를 한 경우

   계약을 해지할 수 있으며, 해지 효력은 임대인이 해지권 행사 통고를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다.

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4. 특약과 강행규정

☞ 특약:

   계약 당시 특약사항으로 해지 조건을 변경할 수 있으나, 임차인에게 불리한 특약은 무효화될 수 있습니다.

☞ 강행규정:

   주택임대차보호법과 상가건물임대차 보호법은 임차인에게 유리한 특약을 인정하고,

   임차인에게 불리한 특약은 무효화하여 임차인을 보호하도록 규정하고 있습니다.

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5. 상가임대차계약 중도해지의 주요 조건

1. 계약갱신요구와 거절의 조건

   상가건물임대차보호법에 따르면,

   임차인은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며,

   10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

   그러나, 특정 조건을 충족하면 계약갱신을 거절하거나 중도해지가 가능합니다.

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2. 3기의 차임액 연체 시 계약 해지

   3기의 차임액이란 3개월 분의 월세를 의미하며, 이 금액이 연체되면 계약해지를 요구할 수 있습니다.

   연속 3개월 연체 뿐만 아니라 6개월에 걸쳐 연체액이 누적된 경우에도 해당됩니다.

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3. 코로나 특례 조항

   2020년 9월 29일 이후 6개월간의 연체액은 연체차임으로 보지 않으며,

   이 기간에 해당하는 연체금액은 계약해지 대상에서 제외됩니다.

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● 상가 임대차 계약 중도해지를 위한 실질적인 가이드

1. 임차인 사정으로 인한 중도 해지

☞ 남은 기간의 월세 납부 :

   계약기간이 얼마 남지 않았다면 남은 기간의 월세를 납부하고 나가는 방법이 있습니다.

☞ 새로운 임차인 구하기 :

   임차인은 새로운 임차인을 구하고 나가는 방법도 있으며, 중개수수료는 기존 임차인이 지불합니다.

☞ 임대인과 협의하기 :

   임대인과 협의하여 마무리하는 것이 가장 이상적입니다.

   3개월치의 월세를 미리 주고 보증금을 돌려받는 방법이 일반적입니다.

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2. 시설물 파손 및 상가에 피해로 인한 중도해지

☞ 임차인의 과실로 인한 중도해지 :

   임차인이 시설물을 파손하거나 상가에 피해를 입힌 경우 임대인은 손해배상 및 계약해지를 요구할 수있습니다.

☞ 건물의 노후로 인한 중도해지 :

   임차인 역시 건물의 노후로 인한 손해를 본 경우 손해배상이나 계약의 중도해지를 요청할 수 있습니다.

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3. 월차임 3개월 이상 연체 시 중도해지

☞ 임차인이 월차임을 3개월 이상 연체한 경우, 임대인은 중도해지를 요구할 수 있으며,

   연속된 3개월이 아닌 3번의 연체로도 인정됩니다.

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● 상가 임대차 계약해지와 내용증명에 대한 이해

1. 계약 갱신과 해지의 기본 원칙

☞ 계약 갱신:

   상가임대차법 제10조 제1항에 따라

   임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

☞ 계약 해지:

   임대차 기간이 정해진 경우, 그 기간 만료로 계약이 종료됩니다.

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2. 묵시적 계약갱신 제도

☞ 임차인이 정해진 기간 내에 갱신요구를 하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

   별도의 거절 통지나 조건 변경 통지가 없다면, 기존계약과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 봅니다.

   이를 '묵시적 계약갱신제도'라고 합니다.

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3. 계약해지 통보의 중요성

☞ 계약해지 통보는 서면으로 작성하여 증거를 남겨 두는 것이 안전합니다.

   내용증명 발송이 일반적이지만, 전화통화 녹음, 휴대폰 문자 메시지, 이메일 등으로도 가능합니다.

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4. 임대차 종료 후 의무

☞ 임대차가 종료되면,

   임차인은 임차상가건물을 반환할 의무가 있으며, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

   임대차계약이 해지되어도 상대방에게 잘못이 있으면 임대차 분쟁을 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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● 폐업으로 인한 임차인의 해지권

 °임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(「감염병

   의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상

   받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

   (상가임대차법 제11조의2제1항)

 °해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

   (상가임대차법 제11조의2제2항)

※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.

   [상가임대차법 (법률 제18675호) 부칙 제2조]

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● 권리금  

 °권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처,

   신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용

   대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

   (상가임대차법 제10조의3제1항)

 °권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

   (상가임대차법 제10조의3제2항)

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● 권리금 회수기회의 보호

 °임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지

   다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로

   부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. (상가임대차법 제10조의4제1항)

   다만, 상가임대차법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않다.

   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자

      로부터 권리금을 수수하는 행위

   2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

   3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및

      보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

   4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절

      하는 행위

 °다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 4.의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

   (상가임대차법 제10조의4제2항)

   ☞ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

   ☞ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나

      그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

   ☞ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우

   ☞ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 °임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

   이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중

   낮은 금액을 넘지 못한다.(상가임대차법 제10조의4제3항)

   이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면

   시효의 완성으로 소멸한다.(상가임대차법 제10조의4제4항)

 °임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에

   임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

   (상가임대차법 제10조의4제5항)

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● 권리금 적용 제외

 °권리금 회수기회의 보호에 관한 규정은

   다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않는다.(상가임대차법 제10조의5)

   ☞ 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

     (다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외)

   ☞ 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른

      공유재산인 경우

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● 차임연체와 해지

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

(상가임대차법 제10조의8)

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● 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례

임차인이 상가임대차법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안

연체한 차임액은 상가임대차법 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체

액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다.

(상가임대차법 제10조의9)

※ 이 특례규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

   [상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

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