계약금의 성질... 증약금, 해약금, 위약금, 위약벌

길

 

○ 부동산 매수인이 중도금 지급기까지 중도금 지급을 이행하지 않을 경우,

   지급한 계약금은 당연히 매도인 소유가 되는 것 맞나요?

☞ 당연히 매도인에게 귀속되지는 않으며, 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에만 매도인에게 귀속됩니다.

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○ 부동산 매도인이 인도일까지 소유권이전 및 부동산을 인도를 이행하지 않을 경우,

   위약금은 어떻게 받나요?

☞ 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에만 그 위약금을 청구할 수가 있습니다.

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1. 계약금은 해약금으로 추정됩니다.

☞ 계약이 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다.

   다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있습니다.

☞ 계약금을 지급한 때에는 계약 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자는 이를 포기하고,

   수령자는 그 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.

   대부분의 부동산 매매계약서에는 이와 같은 내용이 부동문자로 기재되어 있습니다.

☞ 계약을 체결하면서 수수된 계약금은

   증약금(계약의 증거), 해약금(해제권 유보), 위약금(위약시 지급)으로서의 성질을 가질 수 있습니다.

   일반적으로 계약금은 해약금으로 추정되고, 특약이 있는 경우에만 위약금으로 성질을 가지게 됩니다.

 

제 5 조 (계약의 해제)

매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

2. 채무자의 채무불이행시, 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에만 계약금을 몰취할 수 있습니다.

☞ 채무불이행시 계약금을 몰취하기 위해서는 별도로 약정(위약금 약정)을 해야 합니다.

   예를 들면 <매수인이 약속한 기일에 중도금을 지급하지 않는 경우에는 지급한 계약금을 몰취한다.><채무

   불이행과 손해배상 : ......계약금을 손해배상의 기준으로 한다.>라는 등의 내용입니다.
   시중에서 사용하는 대부분의 매매계약서 양식에는 이러한 내용이 포함되어 있습니다.

☞ 만약, 이러한 특약이 없는 경우에는 매수인이 중도금 지급기일에 중도금을 지급하지 않는다고 하여
   당연히 계약금을 몰취할 수는 없고, 민법 규정에 따라 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다.

 

제 6 조 (채무불이행과 손해배상)

매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

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3. 위약금은 손해배상의 예정으로 추정됩니다.

☞ 위약금은 채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전을 말합니다.

☞ 위약금은 그 약정목적에 따라 위약벌과 손해배상의 예정으로서의 성질을 가지게 되는데,

   민법 제398조 제4항은 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면

   '손해배상의 예정'으로 추정되는 것으로 규정하고 있습니다.

   그러므로 위약금이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

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4. 위약벌로서의 위약금은 감액할 수 없습니다.

☞ 위약벌은 채무불이행에 대한 제재입니다.

   그러므로 위약금이 위약벌로서 성질을 가질 경우에는

   채무자는 채무불이행시 채권자의 손해의 유무와 상관없이 위약금을 지급해야 합니다.

   그 외 채무자의 귀책사유로 인해 손해가 있는 경우에는 이 손해도 배상해야 합니다.

☞ 위약벌로서의 위약금은 이를 감액할 수 없습니다.

   다만 위약벌 약정이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 경우는 일부 또는 전부가 무효가 될 수 있습니다.

☞ 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로,

   위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정이 주장·증명되어야 합니다.

● 매수인 입장에서 삽입할 위약금 문구 제 2 조 (소유권 이전 등 및 위약금) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 년 월 일로 한다. 그리고 매도인이 인도일까지 본 조항을 불이행하는 경우 매도인은 위약금으로 3억원(300,000,000원)을 매수인에게 지급하기로 한다.

● 매도인 입장에서 삽입할 위약금 문구 제 7 조 (중도금 지급관련 위약금) 매수인이 중도금 지급할 날까지 중도금 지급을 하지 않을 경우 위약금으로 3억원(300,000,000원)을 매도인에게 지급하기로 한다.

 

5. 손해배상의 예정으로서 위약금은 감액될 수 있습니다.

☞ 사안에서 매도인과 매수인 사이에 위약금에 대한 약정이 있다면,

   매도인은 매수인에게 상당한 기일을 정하여 계약 이행을 최고하고, 그래도 매수인이 이행하지 않으면

   매매계약을 해제하고 계약금을 몰취할 수 있습니다.

☞ 위약금이 부당하게 과다한 경우에는 법원에서 감액될 수도 있습니다.