주택연금 가입연령, 가입대상주택, 보유주택수

가입자격

.

주택연금 가입연령

가입 가능한 나이

본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자는 주택연금에 가입할 수 있습니다[「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2제2항 및 「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규].

.

나이 계산 방법

ㆍ나이 계산은 한국주택금융공사의 보증을 받기 위해 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점을 기준으로 합니다[「주택담보노후연금보증규정」 제4조제2항 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규].

ㆍ나이는 주민등록상 생년월일을 기준으로 년, 월, 일까지 계산하여 년 미만은 버립니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절1.가).

최고 가입 가능 나이 제한은 없습니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절1.나).

.

치매 어르신 등의 주택연금 가입방법

성년후견제도를 활용한 주택연금 가입

ㆍ주택연금 가입자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제29조제4항 본문).

ㆍ주택은 소유하고 있지만 치매 등을 앓고 있어 주택연금 가입이 어려운 어르신들은 성년후견제도를 활용해 주택연금에 가입할 수 있으며, 이 경우 한국주택금융공사에 후견등기에 관한 "등기사항증명서" 등을 제출한 후 후견의 종류별로 다음과 같은 방법으로 가입합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제29조제4항 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제2장제3절2.).

후견의 종류	주택연금 가입방법
성년후견	성년후견인의 법정대리권의 범위(금융거래상 대리권의 제한 여부 등)를 확인한 후, 성년후견인이 주택소유자를 대리하여 주택연금에 가입
한정후견	한정후견인에게 동의권이 있는 경우 : 한정후견인의 동의권의 범위를 확인한 후 그의 동의를 받아 주택소유자 본인이 직접 주택연금에 가입
	한정후견인에게 대리권이 있는 경우 : 한정후견인의 법정대리권의 범위(금융거래상 대리권의 제한 여부 등)를 확인한 후, 한정후견인이 주택소유자를 대리하여 주택연금에 가입
특정후견	주택소유자 본인이 직접 가입함을 원칙으로 하되, 특정후견인의 대리에 의하는 경우는 특정후견인의 대리권의 기간, 범위 및 특정후견인의 대리에 법원 또는 후견감독인의 동의가 필요한지 여부 등을 확인하고 진행
후견계약	주택소유자 본인이 직접 가입함을 원칙으로 하되, 후견계약상 임의후견인의 대리에 의하는 경우는 임의후견감독인의 선임 및 동의 여부, 후견계약에 담보제공 등의 금융거래가 포함되어 있는지 등을 확인하고 진행

.

Q. 성년후견제도란 무엇인가요?

A. 성년후견제도란 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 후견이 필요한 성인의 권익보호와 지원을 위해 마련된 제도로서 다음과 같이 구분됩니다(「민법」 제9조, 제12조, 제14조의2 및 제959조의14 참조).

종류	내용
성년후견	질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대하여 법원이 일정한 자들의 청구에 따라 후견인을 선임하는 것
한정후견	질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부족한 사람에 대하여 법원이 일정한 자들의 청구에 따라 후견인을 선임하는 것
특정후견	질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 일시적 후원 또는 특정한 사무에 관한 후원이 필요한 사람에 대하여 법원이 일정한 자들의 청구에 따라 후견인을 선임하는 것

임의후견	질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부족한 상황에 있거나 부족하게 될 상황에 대비하여 자신의 재산관리 및 신상보호에 관한 사무의 전부 또는 일부를 스스로 다른 자에게 위탁하고 그 위탁사무에 관하여 대리권을 수여하는 계약을 체결하도록 하는 것

 

.

주택연금 가입대상주택

주택의 유형

주택연금을 신청할 수 있는 가입대상주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 12억 이하(공시 또는 고시되는 가격이 없는 경우에는 주택금융운영위원회가 정한 주택연금 보증기준에 따른 가격을 말함)인 다음의 주택 또는 시설 등입니다(「한국주택금융공사법」 제2조제3호, 제43조의11제1항 및 「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의9).

ㆍ일반주택(단독주택과 공동주택으로 구분)

ㆍ노인복지주택(규제「노인복지법」 제32조제1항제3호)

ㆍ실지거래가액 합계액이 12억을 초과하는, 고가주택의 기준에 해당하는 주택(「소득세법」 제89조제1항제3호)

ㆍ준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔(규제「주택법」 제2조제4호)

.

※ 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 "고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것을 말합니다(「소득세법 시행령」 제156조제1항).

ㆍ1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분 포함)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산합니다.

.

실지거래가액 12억을 초과하는 주택 또는 시설 등을 담보로 한 주택연금의 연금지급액은 고가주택의 기준가액을 해당 담보주택의 가격으로 보고 그에 따라 결정합니다(「한국주택금융공사법」 제43조의11제2항).

.

일반주택의 경우 등기사항증명서상 용도가 주택이어야 합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규, 2023. 9. 27 개정, 2023. 10. 12. 시행) 제1장제2절2.가(1)].

ㆍ복합용도주택(등기사항증명서상 "근린생활시설 및 주택", "상가 및 주택" 등으로 표시되고 통상 주택부분만 별도로 구분 등기가 되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등을 말함)은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 주택연금 가입대상이 될 수 있습니다.

ㆍ주택으로 등기되지 않는 "시설"로서 업무시설(주거목적 오피스텔 제외), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.

.

노인복지주택의 경우 등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고된 노인복지주택 중 폐지되지 않은 곳이면 됩니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(2)].

.

주거목적 오피스텔의 경우 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되어야 합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(3)].

다음의 기준을 모두 만족하는 경우 주거목적으로 사용되는 것으로 봅니다.

√ 가입자 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치할 것

√ 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주할 것

√ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설이 설치되어 있을 것

√ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있을 것

.

Q. 주택가격은 어떻게 평가되나요

A. 주택연금 담보대상주택의 가격평가는

① 한국부동산원의 인터넷 시세,

② 국민은행의 인터넷 시세,

③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액),

④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.

다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다. 위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 12억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억원으로 봅니다.

주택연금 가입대상주택의 가격의 가격평가에 관한 보다 자세한 사항은 이 콘텐츠 <주택연금 가입-가입방법-가입절차> 부분에서 확인하실 수 있습니다.

.

Q. 주거용 오피스텔은 주택연금 대상이 되나요?

A. 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되고 있으면 됩니다.

주거목적으로 사용하고 있는지 판단하는 기준은 다음과 같으며, 이 조건들을 모두 충족해야 합니다.

① 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치

② 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주

③ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치

④ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세

.

담보주택이 되기 위한 요건

"담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다(「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2023. 8. 29. 개정, 2023. 10. 12. 시행) 제2조제7호).

.

담보주택은 공사의 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제5조).

ㆍ담보주택의 가격이 다음의 가격을 순서대로 우선하여 적용했을 때 12억원을 초과하지 않을 것

√ 공시가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시되는 가격)

√ 시가표준액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」에 따라 지방자치단체의 장이 결정하는 가액)

√ ① 한국부동산원의 인터넷시세, ② 국민은행의 인터넷시세, ③ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순서대로 우선하여 적용한 금액(신청인이 원하는 경우에는 ③ 감정평가업자의 감정평가액을 우선 적용)

ㆍ신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유)

√ 주택 소유여부는 담보주택의 등기사항증명서로 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(2)].

ㆍ가입신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것(다만, 최초 부증부대출 실행일까지 신청인 또는 배우자가 주민등록전입신고를 하고 타인이 거주하지 않는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

√ 공사는 방문조사 또는 서류조사를 통해 주택연금 가입신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택과 일치하는지와 가입신청인 또는 배우자가 실제로 담보주택에 거주하는지 여부를 모두 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(3)].

ㆍ다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(다만, 최초 보증부대출 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

√ 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 대한 권리침해중인 주택

√ 저당권, 전세권 등 제한물권 또는 임차권등기가 설정된 주택

√ 주택의 전부 또는 일부를 임대차보증금이 있는 임대차계약중인 주택

ㆍ재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것

ㆍ토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

ㆍ토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)

ㆍ오피스텔의 경우 주거목적으로 사용될 것

.

Q. 임차인이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?

A. <주택연금 가입 시>

주택연금은 해당 주택을 실제 거주지로 이용하고 있어야 하므로 집을 전세(또는 월세)로 주고 있는 경우에는 가입할 수 없습니다.

다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 주택이라면 주택연금에 가입하실 수 있습니다.

또한, 보증금 있는 주택의 경우에는 인출한도를 사용하여 보증금을 반환하는 조건으로 가입하실 수 있습니다.

.

<주택연금 가입 후>

주택연금에 가입한 담보주택을 전세(또는 월세)로 줄 수 없습니다.

다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서는 임대할 수 있습니다.

또한, 한국주택금융공사 홈페이지에서 공고하는 아래의 사유(이하 "실거주 예외 인정사유")로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하고 담보주택 전부를 임대하는 것에 대하여 공사의 동의를 받은 경우에는 보증금 없는 월세로 주택의 전부에 대해서 임대할 수 있습니다.

.

실거주 예외 인정사유

① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원

② 자녀 등의 봉양을 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류

③ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등

④ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

.

Q. 주택담보대출이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?

A. 이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.

한국주택금융공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 인출한도설정제도를 운영하고 있습니다.

최대인출한도는 연금대출한도(가입 시부터 100세까지 받으시는 연금액을 현재가치로 환산한 값)의 50%(일반 주택연금), 50% 초과 90% 이내(주택담보대출 상환용 주택연금), 45% 이내(우대형 주택연금)이며, 대출한도는 담보주택의 가격 및 연령 등을 기준으로 산정하게 됩니다.

인출한도의 개념, 범위 및 활용용도 등 인출한도에 관한 보다 자세한 사항은 이 콘텐츠 <주택연금 지급-지급방식 및 지급금액-지급방식> 부분에서 확인하실 수 있습니다.

.

보유주택수

보유주택수

주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1주택이어야 합니다［「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2023. 8. 29. 개정, 2023. 10. 12. 시행) 제6조제1항 본문］.

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 보유주택이 1주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제6조제1항 단서).

ㆍ보유주택의 공시가격 등의 합계가 9억원 이하로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

ㆍ상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으나 담보주택 이외의 1주택을 일정기간 이내에 처분하는 조건으로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

.

Q. 집을 사서 이사를 했는데 아직 기존 집이 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 되었습니다.

저 같은 경우 주택연금에 가입할 수 없나요?

A.가지고 있는 주택의 공시가격 등의 합산가격이 9억원이 넘지 않는다면, 거주하고 있는 1주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있습니다.

ㆍ만약 주택가격을 합산한 가격이 9억원을 넘는다고 하더라도 3년 이내에 거주하지 않는 주택 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

ㆍ이 경우3년 이내에 미거주 주택을 처분하지 않으면 그 때부터 월지급금이 정지되지만 이후 처분하게 되면 지급정지 사유가 해소되어 정지되었던 월지급금을 소급하여 지급받을 수 있습니다.

ㆍ주택연금 지급정지 및 지급정지 사유 해소 시 지급재개에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <주택연금 지급정지 및 종료-주택연금 지급정지-지급정지 사유>, <주택연금 지급정지 및 종료-주택연금 지급정지-지급정지의 해소> 부분에서 확인하실 수 있습니다.

.

보유주택수의 판정

보유주택수는 정부의 전산망을 활용하여 확인한 자료를 기준으로 주택연금 가입신청인과 그 배우자가 보유한 주택수를 합하여 판정합니다.

다만, 1주택으로 보지 않는 주택과 담보주택이 아닌 오피스텔은 포함하지 않습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제6조제2항·제3항).

.

신청인과 배우자가 보유한 주택이 다음의 어느 하나에 해당하면 보유주택수 판정 시 제외합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규, 2023. 9. 27 개정, 2023. 10. 12. 시행)제1장제2절4.].

ㆍ도시지역이 아닌 지역 또는 수도권에 소재하지 않는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택

√ 사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택

√ 주거 전용면적이 85제곱미터 이하인 단독주택

√ 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전받은 단독주택

ㆍ문화재로 지정된 주택

ㆍ주거 전용면적이 20제곱미터 이하의 주택(아파트 제외)

.

보유주택수를 판정하는 주요기준은 다음과 같습니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절5.).

ㆍ보유주택 수가 2주택 이상이고 공시가격등의 합계가 9억원 이하인 때에는 거주 1주택을 담보주택으로 취급합니다.

※ 보유주택 공시가격등의 합계가 9억원을 초과하는 경우에는 보유주택수가 2주택으로 판정되는 경우에 한하여 상속, 이사 등으로 보유하게 된 담보주택 이외의 주택을 최초 보증부대출 실행일부터 3년 이내에 처분하는 조건으로 주택연금에 가입할 수 있습니다.

ㆍ보유주택수는 일반주택과 노인복지주택, 담보로 제공한 주거목적 오피스텔을 포함해서 산정합니다.

ㆍ한국주택금융공사에 신탁한 주택도 보유주택수에 포함해서 산정합니다.

ㆍ보유주택 산정 시 노인복지주택은 보건복지부가 게시하는 노인복지주택을 기준으로 합니다.

다만, 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 폐지한 것으로 서면 확인된 경우에는 노인복지주택에서 제외할 수 있습니다.

ㆍ지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택으로 봅니다.

다만, 공동 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다.

ㆍ부부 공동소유 주택은 각 지분에 관계없이 1주택으로 봅니다.

ㆍ임대사업자로서 임대를 목적으로 보유한 주택 및 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2이상인 복합용도주택도 보유주택수에 포함합니다.

ㆍ아파트분양권, 재건축 및 재개발 조합원의 입주권, 담보로 제공하지 않은 오피스텔은 1주택으로 보지 않습니다.

ㆍ1주택은 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 것이어야 합니다.

특히 같은 울타리 안에 2채 이상의 주거용 건물이 있는 경우에는 각 건물 사이의 인접성, 주출입구 등을 종합적으로 검토하여 하나의 주택으로서 독립성을 갖는지 판단하되 다음 요건에 모두 해당되는 경우에는 부부 1주택에 저촉되는 것으로 봅니다.

√ 구분등기

√ 독립된 생활영역

√ 건물소유자의 직계가족이 아닌 사람만 거주

ㆍ위에 따른 보유주택수 판정시기는 주택연금 가입신청인 및 그 배우자가 정부의 전산망 활용에 동의한 날로부터 한국주택금융공사가 보증을 하기로 결정하는 날까지로 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제13조제4항).

.

Q. 주택연금에 가입이 가능한 주거목적 오피스텔이 무엇인가요?

A. 주거목적 오피스텔은 주택연금 가입자가 해당 오피스텔에 주민등록을 전입하여 실제 거주하며, 부엌 등 주거시설을 갖추고, '지방세 세목별 과세증명서'상 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있어야 합니다.