부동산 경매 권리분석은 어떻게 하나요?

부동산 경매 권리분석은 어떻게 하나요?

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1. 공적 기록 확인

경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하기 위해서는 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

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1) 부동산등기기록

부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항

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2) 토지대장

토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분, 공유자, 대지권 등기 여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항

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3) 건축물대장

건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항

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4) 토지이용계획 확인서

해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항

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2. 경매 후 인수되는 권리 확인

경매 물건에 설정된 권리를 파악했다면 그 권리가 등기된 순서대로 배열해서 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지 살펴봅니다.

말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.

이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.

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◇ 부동산등기기록의 열람처, 부동산등기사항증명서의 발급처

1. 등기소(해당 부동산 소재지가 아니어도 가능)

2. 대법원 인터넷등기소 홈페이지(https://www.iros.go.kr)

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◇ 토지대장·임야대장의 열람처, 등본·초본의 발급처

1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)

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◇ 건축물대장의 열람처, 등본·초본의 발급처

1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)

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◇ 토지이용계획 확인서의 발급처

1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)

3. 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)