부동산의 종류, 토지의 종류, 건물의 종류

부동산의 개념 및 종류  

부동산의 개념

"부동산"이란 토지와 그 정착물을 말합니다(「민법」 제99조제1항).

"정착물"이란 토지에 부착하여 그 부착된 상태대로 계속적으로 사용되는 사회통념상 그 성질이 되는 물건을 말합니다.

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부동산의 종류

부동산은 토지와 토지정착물로 나뉘고 토지정착물에는 건물, 등기한 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 명인방법을 갖춘 미분리 과실, 농작물 등이 있습니다.

부동산 매매의 주된 대상이 되는 부동산은 토지와 건물이므로, 이하에서는 토지와 건물의 매매를 중심으로 설명합니다.

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토지의 개념 및 종류  

토지의 개념

"토지"란 일정범위의 지면 또는 지표와 정당한 이익이 있는 범위 내에서의 그 공중·지하를 포함하는 것을 말합니다(「민법」 제212조).

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토지의 종류

토지의 주된 용도에 따라 구분된 토지의 종류는 다음과 같습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제58조).

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전

 ㆍ물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류 제외)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지

답

 ㆍ물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연(蓮)·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지

과수원

 ㆍ사과·배·밤·호두·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지(다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 함)

목장용지

 ㆍ축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

 ㆍ가축을 사육하는 축사 등의 부지

 ㆍ위의 토지와 접속된 부속시설물의 부지(다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 함)

임야

 ㆍ산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지

광천지

 ㆍ지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지(다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 제외)

염전

 ㆍ바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지(다만, 천일제염 방식으로 하지 않고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외)

대(垈)

 ㆍ영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

 ㆍ「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지

공장용지

 ㆍ제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

 ㆍ「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지

 ㆍ위의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

학교용지

 ㆍ학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지

주차장

 ㆍ자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지[다만, 노상주차장 및 부설주차장(시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장 제외), 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장 제외]

주유소용지

 ㆍ석유·석유제품, 액화석유가스, 전기 또는 수소 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

 ㆍ저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지는 제외

창고용지

 ㆍ물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

도로

 ㆍ일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

 ㆍ「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지

 ㆍ고속도로의 휴게소 부지

 ㆍ2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외

철도용지

 ㆍ교통 운수를 위해 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)·차고·발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지

제방

 ㆍ조수·자연유수(自然流水)·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지

하천

 ㆍ자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

구거(溝渠)

 ㆍ용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

유지(溜池)

 ㆍ물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지(沼溜地)·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지

양어장

 ㆍ육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

수도용지

 ㆍ물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지

공원

 ㆍ일반 공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지

체육용지

 ㆍ국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장과 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지 제외)

유원지

 ㆍ일반 공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장(遊船場)·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장·야영장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천·구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정]로 분류되는 것 제외

종교용지

 ㆍ일반 공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

사적지

 ㆍ문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지(다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지 제외)

묘지

 ㆍ사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 '대'로 함)

잡종지

 ㆍ갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장 및 공동우물

 ㆍ영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소 및 송유시설 등의 부지

 ㆍ여객자동차터미널, 자동차운전학원 및 폐차장 등 자동차와 관련된 독립적인 시설물을 갖춘 부지

 ㆍ공항시설 및 항만시설 부지

 ㆍ도축장, 쓰레기처리장 및 오물처리장 등의 부지

 ㆍ그 밖에 다른 지목에 속하지 않는 토지(다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외)

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건물의 개념 및 종류  

건물의 개념

"건물(건축물)"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물을 말합니다(규제「건축법」제2조제1항제2호).

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건물의 종류

용도에 따른 건물(건축물)의 종류는 다음과 같습니다(규제「건축법」 제2조제1항제2호, 제2항 및 규제「건축법 시행령」 제3조의5, 별표 1).

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단독주택

 ㆍ단독주택

 ㆍ다중주택

 ㆍ다가구주택

 ㆍ공관(公館)

공동주택

 ㆍ아파트

 ㆍ연립주택

 ㆍ다세대주택

 ㆍ기숙사

제1종 근린생활시설

 ㆍ식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점(1,000㎡ 미만인 것)

 ㆍ휴게음식점 또는 제과점(300㎡ 미만인 것)

 ㆍ이용원, 미용원, 목욕장 및 세탁소(공장에 부설된 것과 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 되는 것 제외)

 ㆍ의원·치과의원·한의원·침술원·접골원(接骨院), 조산원, 산후조리원 및 안마원

 ㆍ탁구장 및 체육도장(500㎡ 미만인 것)

 ㆍ지역자치센터, 파출소, 지구대,소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무시설(1,000㎡ 미만인 것)

 ㆍ마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등 주민이 공동으로 이용하는 시설

 ㆍ변전소, 도시가스배관시설, 양수장, 정수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급이나 급수·배수와 관련된 시설

 ㆍ금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설(30㎡ 미만인 것)

 ㆍ전기자동차 충전소(1,000㎡ 미만인 것)

 ㆍ동물병원, 동물미용실 및 동물위탁관리업을 위한 시설(300㎡ 미만인 것)

제2종 근린생활시설

 ㆍ공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말함)(500㎡ 미만인 것)

 ㆍ종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(際室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것](500㎡ 미만인 것)

 ㆍ자동차영업소(1,000㎡ 미만인 것)

 ㆍ서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ총포판매소

 ㆍ사진관, 표구점

 ㆍ청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소,인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설(500㎡ 미만인 것)

 ㆍ휴게음식점, 제과점 등 음료·차·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(300㎡ 이상인 것)

 ㆍ일반음식점

 ㆍ장의사, 동물병원, 동물미용실, 동물위탁관리업을 위한 시설, 그 밖에 이와 유사한 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외)

 ㆍ학원(자동차학원 및 무도학원은 제외함), 교습소(자동차 교습 및 무도 교습을 위한 시설은 제외함), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외함)(500㎡ 미만인 것)

 ㆍ독서실, 기원

 ㆍ테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형 시설(그 밖의 유언시설업의 시설을 말함) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(500㎡ 미만인 것)

 ㆍ금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설(500㎡ 미만인 것 중 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ다중생활시설(다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것, 500㎡ 미만인 것)

 ㆍ제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 일정한 시설(500㎡ 미만인 것)

 ㆍ단란주점(150㎡ 미만인 것)

 ㆍ안마시술소 및 노래연습장

문화 및 집회시설

 ㆍ공연장(제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ집회장[예식장, 공회당, 회의장, 마권(馬券) 장외 발매소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말함](제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ관람장(경마장, 경륜장, 경정장, 자동차 경기장, 그 밖에 이와 비슷한 것과 체육관 및 운동장(1,000㎡ 미만인 것)

 ㆍ전시장(박물관, 미술관, 과학관, 문화관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그 밖에 이와 비슷한 것)

 ㆍ동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것)

종교시설

 ㆍ종교집회장(제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ종교집회장에 설치하는 봉안당(奉安堂)(제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

판매시설

 ㆍ도매시장( 농수산물도매시장, 농수산물공판장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안 에 있는 근린생활시설 포함)

 ㆍ소매시장(대규모 점포, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설 포함)

 ㆍ상점(그 안에 있는 근린생활시설 포함)으로서 일정한 요건을 갖춘 시설

운수시설

 ㆍ여객자동차터미널

 ㆍ철도시설

 ㆍ공항시설

 ㆍ항만시설

의료시설

 ㆍ병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원)

 ㆍ격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것)

교육연구시설

(제2종 근린생활시설에 해당하는 것을 제외함)

 ㆍ학교(유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 전문대학, 대학, 대학교, 그 밖에 이에 준하는 각종 학교)

 ㆍ교육원(연수원, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함함)

 ㆍ직업훈련소(운전 및 정비 관련 직업훈련소는 제외함)

 ㆍ학원(자동차학원 및 무도학원은 제외함)

 ㆍ연구소(연구소에 준하는 시험소와 계측계량소를 포함함)

 ㆍ도서관

노유자시설

 ㆍ아동 관련 시설(어린이집, 아동복지시설, 그 밖에 이와 비슷한 것)(단독주택, 공동주택 및 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 않는 것)

 ㆍ그 밖에 다른 용도로 분류되지 않는 사회복지시설 및 근로복지시설

수련시설

 ㆍ생활권 수련시설(청소년수련관, 청소년문화의집, 청소년특화시설, 그 밖에 이와 비슷한 것)

 ㆍ자연권 수련시설(청소년수련원, 청소년야영장, 그 밖에 이와 비슷한 것)

 ㆍ유스호스텔

운동시설

 ㆍ탁구장, 체육도장, 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형 시설, 그 밖에 이와 비슷한 것(제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ체육관(관람석이 없거나 바닥면적이 1,000㎡ 미만인 것)

 ㆍ운동장(육상장, 구기장, 볼링장, 수영장, 스케이트장, 롤러스케이트장, 승마장, 사격장, 궁도장, 골프장 등과 이에 딸린 건축물)(관람석이 없거나 바닥면적이 1,000㎡ 미만인 것)

업무시설

 ㆍ공공업무시설(국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물)(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설

 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것)

숙박시설

 ㆍ일반숙박시설 및 생활숙박시설

 ㆍ관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄)

 ㆍ다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ위의 시설과 비슷한 것

위락시설

 ㆍ단란주점(제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ유흥주점이나 그 밖에 이와 비슷한 것

 ㆍ유원시설업의 시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설(제2종 근린생활시설과 운동시설에 해당하지 않는 것)

 ㆍ무도장, 무도학원

 ㆍ카지노영업소

공장

 ㆍ물품의 제조·가공[염색·도장(塗裝)·표백·재봉·건조·인쇄 등 포함] 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설 등으로 따로 분류되지 않는 것

창고시설

 ㆍ창고(물품저장시설로서 일반창고와 냉장 및 냉동 창고 포함)

 ㆍ하역장

 ㆍ물류터미널

 ㆍ집배송 시설

위험물 저장 및 처리 시설

( 설치 또는 영업의 허가를 받아야 하는 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 자가난방, 자가발전, 그 밖에 이와 비슷한 목적으로 쓰는 저장시설은 제외함)

 ㆍ주유소(기계식 세차설비 포함) 및 석유 판매소

 ㆍ액화석유가스 충전소·판매소·저장소(기계식 세차설비 포함)

 ㆍ위험물 제조소·저장소·취급소

 ㆍ액화가스 취급소·판매소

 ㆍ유독물 보관·저장·판매시설

 ㆍ고압가스 충전소·판매소·저장소

 ㆍ도료류 판매소

 ㆍ도시가스 제조시설

 ㆍ화약류 저장소

 ㆍ그 밖에 위의 시설과 비슷한 것

자동차 관련 시설

(건설기계 관련 시설 포함)

 ㆍ주차장

 ㆍ세차장

 ㆍ폐차장

 ㆍ검사장

 ㆍ매매장

 ㆍ정비공장

 ㆍ운전학원 및 정비학원(운전 및 정비 관련 직업훈련시설 포함)

 ㆍ차고 및 주기장(駐機場)

동물 및 식물 관련 시설

 ㆍ축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 등을 포함한다)

 ㆍ가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것]

 ㆍ도축장

 ㆍ도계장

 ㆍ작물 재배사

 ㆍ종묘배양시설

 ㆍ화초 및 분재 등의 온실

 ㆍ식물과 관련된 위의 시설과 비슷한 것(동·식물원 제외)

자원순환 관련 시설

 ㆍ하수 등 처리시설

 ㆍ고물상

 ㆍ폐기물재활용시설

 ㆍ폐기물처리시설

 ㆍ폐기물감량화시설

교정시설

(제1종 근린생활시설에 해당하는 것을 제외함)

 ㆍ교정시설(보호감호소, 구치소 및 교도소)

 ㆍ갱생보호시설, 그 밖에 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도로 쓰는 시설

 ㆍ소년원 및 소년분류심사원

국방·군사시설

(제1종 근린생활시설에 해당하는 것을 제외함)

 ㆍ「국방·군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방·군사시설

방송통신시설

(제1종 근린생활시설에 해당하는 것을 제외함)

 ㆍ방송국(방송프로그램 제작시설 및 송신·수신·중계시설 포함)

 ㆍ전신전화국

 ㆍ촬영소

 ㆍ통신용 시설

 ㆍ그 밖에 위의 시설과 비슷한 것

발전시설

 ㆍ발전소(집단에너지 공급시설 포함)로 사용되는 건축물(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)

묘지 관련 시설

 ㆍ화장시설

 ㆍ봉안당

 ㆍ묘지와 자연장지에 부수되는 건축물

관광 휴게시설

 ㆍ야외음악당

 ㆍ야외극장

 ㆍ어린이회관

 ㆍ관망탑

 ㆍ휴게소

 ㆍ공원·유원지 또는 관광지에 부수되는 시설

장례식장

 ㆍ장례식장(의료시설의 부수시설에 해당하는 것은 제외)

야영장 시설

 ㆍ야영장(바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 것)