건축법상 도로의 요건

 

건축법상 도로

☞ 대지와 도로의 관계

°건축물의 대지는 도로와 불가분의 관계에 있습니다.

°도로가 없으면 건축허가도 불가합니다.

°도로에 접하지 않아도 지목이 '대지'인 것이 많지만, 건축물의 대지가 될 수가 없습니다.(건축법 제2조 제1항 제 1호)

 

°건축물의 대지는 건축법상 도로에 접도요건을 충족하여야 합니다.

     ① 사람도 다니고 자동차도 다닐 수 있어야 하며, 도로 폭이 4m이상이어야 합니다.

     ② 대지의 폭이 2m이상을  도로와 접해야 합니다.

☞ 건축법상 도로

○ 사람도 다니고 자동차도 다닐 수 있어야 합니다.

따라서 자동차만 다니는 전용도로나 고속도로이거나, 사람만 다닐 수 있는 보행자전용도로도 건축법상의 도로가 아닙니다.

 

○ 폭이 4m이상이어야합니다.

 °예외적으로

   ▶ 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로를 설치하기가 곤란하다고 인정한 경우에는 폭 3m이상

   ▶ 막다른 도로로서 그 길이가 10m미만이면 폭 2m, 길이 10m이상 35m미만이면 폭3m, 길이35m 이상이면 폭6m (도시지역이 아닌 읍면지역은 4m)이상

 

○ 관계법령에 의한 도로이거나(또는 예정),건축법상 도로이어야(또는 예정) 한다.

°가목의 관계법령에 의한 도로:

  토지이용계획확인서에 표시되니 알 수 있습니다.

°나목의 지정된 현황도로:

  도로관리대장에 기재,관리(건축법 제45조)되기 때문에 열람을 해야만 알 수 있습니다.

°지정공고에는 이해관계인의 동의가 필요하고, 이해관계인의 동의가 필요없는 경우는 조례로 정 할 수 있습니다.

°지목이 '도'가 아닐 수 있습니다.

 .현황도로라도 지정이 되지 않았다면 도로대장에 등재되어 있지 않습니다.

 .가장 좋은 확인 방법은 조례를 읽고 지자체 담당자에게 직접 확인하는 방법입니다.

 

☞ 접도요건... 건축법 제44조

○ 2m이상 도로와 접해야 건축이 가능하다.

○ 그러나, 접도요건의 예외가 있습니다.

   ▶ 연면적 2000㎡이상(공장은 3,000㎡)이상인 경우 폭 6m 이상의 도로에 4m 이상 접도 하여야 함(축사, 작물재배사 등은 제외)

 

 °출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

   ▶ 교통상 피난상 방화상 위생상 안전한 상태를 유지보전케 하기 위하여 건축물의 종류와 규모 대지가 접하고 있는 시설물의 종류 등 구체적인 사정을  고려하여 개별적으로 판단함

   ▶ 주변에 공지가 있는 경우에는 광장, 공원,유원지 그 밖의 관계법령에 따라 건축이 금지되고 공중 통행에 지장이 없는 공지로 허가권자가 인정해야 함

   ▶ 농막을 건축하는 경우

 

○ 접도 요건이 적용되지 않는 지역

° 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍이 아닌 지역이거나, 도시지역이 아닌 지역은 관리지역,농림지역, 자연환경보전지역

°건축법상 도로도 없고, 접도요건의 예외에도 해당하지 않는다면 도로를 확보하여야 한다.

 

☞ 건축을 위해서 도로를 내는 방법

○ 인접 토지를 매입하는 방법(가장 좋은 방법)

°다만 비용이 소모되니 인근 맹지의 주인과 공유로 매입하는 방안도 고려해야 한다.

○ 지역권 설정하는 방법

°등기부에 기입되는 물권이므로 매입하는 방법만큼 안전한 방법은 없다. 그러나 거의 땅을 팔아먹는 것과 같은 수준이므로 역시 비용 많이 든다.

○ 인접토지의 주인에게 토지사용승낙서를 받아서 지자체에 제출하는 방법

°토지사용 승낙은 채권계약으로서 제 3자에게 대항할 수 없다. 즉, 토지사용승낙서를 받으면 그 인접토지의 주인이 바뀌기 전에 얼른 집을 지어야 하며, 소유자가 바뀌면 딴 소리하면 곤란해집니다

○ 구거가 있다면 점용허가를 받는 방법도 있습니다.

°지목 중 구거(도랑)

  농업용구거는 한국수자원공사에서 목적외 사용허가를, 일반구거는 지자체에서 점용허가를 내줍니다

○ 주위토지통행권을 주장할 수있으나 주장에 그칠 수 있습니다.

°대법원 판례도 "현재의 토지의 용법에 따른 이용이 범위에서 인정되는 것"이라고 하고, 현재 자동차가 통행하지 못하는 경우에 이를 허용하는 것까지 포함하지 않는다고 합니다.

°소유자에게 손해배상도 해야 한다.