건축법 적용대상과 건축허가

건축

☞ 대상지역

○ 전면적용

°도시지역, 지구단위계획구역, 동.읍(섬은 500인 이상)

○ 일부적용

°이외 지역 적용배제규정 :

대지와 도로관계, 도로 변경/폐지, 건축선 지정/제한, 방화지구안 건축물, 대지분할제한 (건폐율, 용적률X)

 

☞ 대상물

○ 건축물, 대지, 도로, 부속건축물, 주요구조부, 거실, 지하층, 건축설비, 공작물, 초고층(50층,200m).고층(30층,120m), 한옥, 다중이용건축물(바닥 5천 이상 문화/종교/판매/운수/병원/숙박 또는 16층 이상), 특수구조건축물, 준다중이용건축물(신설)

 

☞ 대상행위

○ 건축(신축.증축.개축.재축.이전), 대수선(허가), 용도변경(허가 or 신고, 기재사항변경신청), 건축협정(주주지존-주건환경개선/~관리/지구단위계획/존치지역)

 

☞ 대상자

○ 건축관계자(건축주, 설계자, 공사시공자, 공사감리자), 안전관리예치금/특별건축구역, 이행강제금, 공개공지, 조경 등

 

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☞ 허가권자 :

1) 원칙: 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장

2) 예외: 특별시장, 광역시장(21층 이상 공장창고 및 지방건축심의위원회의 심의를 거친 건축물 제외)

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☞ 건축허가와 관련하여 법적 성격

1 명령적 행정행위 : 일반적 금지에 대한 상대적 해제, 반사적 이익

2 대물적 허가, 적법요건

3 기속행위 · 기속재량행위, 쌍방적 행위. 요식행위

4 이중효과적 효과 · 행정행위(복효적 행정행위) : 수익적 효과와 부담적 효과

 

☞ 건축허가의 대상 등

○ 허가 대상 및 허가권자 :

°건축물을 건축, 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장의 허가 를 받아야 한다.

°다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시, 광역시에 건축하려면 특별시장, 광역시장의 허가를 받아야 한다.

°따라서 건축물의 건축은 층수가 21층 이상 or 연면적의 합계 10만m2 이상인 건축물 의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수 21층 이상, 연면적의 합계 10만m2 이상으로 되는 경우 포함)을 특별시장, 광역시장의 허가를 받아야 한다. 다음에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다.

ᄀ. 공장

ᄂ. 창고

ᄃ. 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시, 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항 으로 할 수 있는 건축물에 한정, 초고층 건축물 제외)

 

○ 건축허가에 대한 도지사의 사전승인:

°시장·군수는 다음에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국 •토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.

°사전 승인을 받은 도지사는 승인요청을 받은 날부터 50일 이내에 승인여부를 시장·군수에게 통보(전자문서에 의한 통보 포함)하 여야 한다. 다만, 건축물의 규모가 큰 경우 등 불가피한 경우 30일의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있다. 다만 도시환경, 광역 교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.

ᄀ. 21층 이상의 건축물의 건축

ᄂ. 연면적의 합계 10만m2 이상의 건축물의 건축

ᄃ. 연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상, 연면적의 합계가 10만m2 이상으로 되는 경우

ᄅ. 자연환경 및 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 3층 이상, 연면적의 합계가 1천m2 이상인 건축물, 위락시설과 숙박시설ᆞ공동주택 ᆞ 제2종 근린생활시설(일반 음식점만 해당)·업무시설(일반 업무시설만 해당) 용 도에 해당하는 건축물

ᄆ. 주거환경, 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 위락 시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

 

☞ 건축허가 절차

○ 건축허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 허가 등 및 신고를 하기 위하여 관계 법령 에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

○ 다만, 국토교통부장관이 관계 행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 신청서 및 구비서류는 착공신고 전까지 제출할 수 있다.

○ 허가권자는 허가를 하려면 해당 용도ᆞ규모, 형태의 건축물을 건축하려는 대지에 건축하는 것이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정과 그 밖에 대통령령으로 정하는 관계 법령의 규정에 맞는지를 확인하고, 사전결정시의 의제사항 및 건축 허가시 의제사항에 관하여 관계 행정기관의 협의사항을처리하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축복합민원 일괄 협의회를 사전결정 신청일, 건축허가 신청일부터 10일 이내에 개최하여야 한다.

○ 확인이 요구되는 법령의 관계 행정기관의 장 과 관계 행정기관의 장은 소속 공무원을 건축복합민원 일괄협의회에 참석하게 하여야 한다. 허가권자는 건축허가를 하고자 하는 때에 「건축기본법」에 따른 한국건축규정의 준수 여부를 확인하여야 한다. 다만, 다음에 해당하는 경우 건축법 및 다른 법률에도 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다.

ᄀ. 위락시설, 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도·규모 및 형태가 주거환경 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되는 경우

ᄂ. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」방재지구 및 「자연재해대책법」 자연재해위험개선지구 등 상습적으로 침수, 침수가 우 려되는 지역에 건축하려는 건축물에 대하여 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용, 거실을 설치하는 것이 부적합하다고 인 정되는 경우

 

☞ 건축허가의 제한 등

○ 국토교통부 장관의 제한: 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정, 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전, 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가, 허가를 받은 건축물의 착공을 제한 할 수 있다

○ 특별시장·광역시장·도지사의 제한 : 지역계획, 도시·군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축 허가, 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다. 특별시장·광역시장·도지사는 시장·군수·구청장의 건축허가, 건축물 의 착공을 제한한 경우 즉시 국토교통부장관에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있다.

○ 제한절차 :

°국토교통부장관, 시·도지사는 건축허가, 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우 「토지이용규제 기본법」에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

○ 건축허가 제한기간 :

°건축허가, 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내 의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.

○ 제한의 통보 :

°국토교통부장관, 특별시장·광역시장·도지사는 건축허가, 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적 • 기 간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치ᆞ면적ᆞ 경계 등을 상세하게 정하여 허가권자에게 통보하여야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고하여야 한다.

 

☞ 건축허가의 효과(다른 법률에 의한 허가·신고의 의제)

○ 건축허가를 받으면 다음의 허가 등을 받고 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 관련 법률의 인·허가 등을 받은 것으로 본다.

ᄀ. 공사용 가설건축물의 축조신고, 공작물의 축조신고

ᄂ. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가, 시행자의 지정과 실시계획의 인가

ᄃ. 산지전용허가와 산지전용신고, 산지일시사용허가·신고. 다만, 보전산지인 경우 도시지역만 해당된다.

ᄅ. 사도(私道)개설허가, 농지전용허가·신고 및 협의, 도로 및 하천 점용 등의 허가, 배수설비 (配水設備)의 설치신고, 개인하수처리시설의 설치신고

ᄆ. 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 도로와 다른 시설의 연결 허가

 

☞ 건축허가의 취소

○ 허가권자는 허가를 받은 자가 다음에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 'ᄀ'에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

ᄀ. 허가를 받은 날부터 1년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 공장의 신설 · 증설, 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 및 신고가 의제된 공장의 경우 2년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우

ᄂ.'ᄀ'의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우