건축물의 용도변경(신고.허가.대장기재변경)

 

용도변경

☞ 건축물의 용도변경

°건축법 제19조,  시행령 제14조

°사용승인(준공검사)을 받은 건축물의 용도를 필요에 의하여 다른 용도로 변경하는 행위 를 말한다.

°건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합하여야 하며, 건축물의 용도 를 변경을 하고자 하는 때에는 건축물 용도의 변경범위에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 허가를 받거나 신고 또느 건축물대장 기재내용이 변경을 신청하여야 한다.

○ 허가대상 :

시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군의 해당 용도로 변경하는 경우

○ 신고대상 :

시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군의 해당 용도로 변경하는 경우

○ 건축물대장 기재내용 변경신청 대상:

같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우

 

☞ 용도변경 절차에 따른 4가지 분류

구분	내용	예시
허가 대상	각 시설군에 속하는 용도를 상위군의 용도로 변경	8호군:업무시설 (사무소)	->	7호군:근린생활시설 (의원)
신고 대상	각 시설군에 속하는 용도를 하위군의 용도로 변경	4호군:위락시설 (유흥주점)	->	7호군:근린생활시설 (학원)
기재사항 변경대상	동일한 시설군내에서 변경	5호군:판매시설 (상점)	->	5호군:운동시설 (골프연습장)
	•근린생활시설내 변경 중 목욕장,의원,산후조리원,공연장,PC방,학원,골프연습장,단란주점,안마시술소,노래연습장으로 변경 •판매시설내 게임시설제공업의 시설의 변경 •숙박시설내 생활숙박시설의 변경 •위락시설내 단란주점과 유흥주점의 변경	제2종근린생활시설 (소매점)	->	제2종근린생활시설 (학원)
임의 변경	용도별 건축물의 분류표상의 동일한 호에 속하는 건축물 상호간의 변경	10호:교육연구시설 (교육원)	->	10호:교육연구시설 (학원)
	제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설 상호간의 변경(기재사항변경 대상은 제외)	제1종근린생활시설 (소매점)	->	제2종근린생활시설 (일반음식점)

 

○ 예를 들어, 제7호 근린생활시설군에 속한 제2종근린생활시설을 제5호 영업시설군에 속 한 운동시설로 용도변경을 하고자 할 때에는 상위군으로 용도를 변경하는 경우에 해당하므로 건축물 용도변경을 허가받아야 하며, 반대의 경우는 하위군으로 용도를 변경하는 경 우에 해당하므로 건축물 용도변경을 신고하여야 한다.

 

○ 건축물의 용도는 필요에 따라 바꿀 수 있으며, 용도를 바꾸려는 시점에 따라 구분된다.

○ 사용승인 후에 바꾸는 것을 용도변경(Changes of Use), 건축허가(신고) 후 사용검사를 받기 전까지의 기간에 용도를 변경하는 것을 설계변경) 이라고 한다.

 

○ 건축법에서는 용도변경을 위한 시설군을 건축물의 용도분류와 별개로 분류하고 있다.

°용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위시설군(자동차관련 시설군: 자동차관련 시설)부터 하위시설군(그 밖의 시설군: 동물 및 식물관련 시설)까지 9개 시설군으로 분류한다.

°하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하는 것은 허가를 받아야 하고,

°상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 신고하도록 하고 있으며,

°동일한 시설군 내의 용 도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 가능하도록 규정하고 있다(건축법

☞ 유의사항

°근린생활시설은 제1종과 제2종 근린생활시설이 같은 7호 근린생활시설군이지만, 제1종 및 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경의 경우는 건축물대장 기재내용의 변경신청만으로 용도변경을 할 수 없고,

°제1종근린생활시설 상호간이나 제2종근린생활시설 상호간에 만 건축물대장 기재내용의 변경 신청이 가능하다 (건축법 시행령 제14조 제4항 제2호).

°근린생활시설의 경우 같은 시설군으로 명목상의 분류는 하고 있지만, 추거생활에 필요한 여러 용도들이 묶여 있으므로 허가권자의 확인절차(허가 또는 신고) 없이 용도변경을 하는 것은 위험하다고 판단하여 특별히 관리하겠다는 의미다.

 

☞ 변경하려는 용도의 건축기준에 맞추기

°허가나 신고 대상 용도변경뿐 아니라 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 포함한 모든 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.(건축법 제19조 제1항).

°건축법은 건축물의 용도와 규모에 따라 법 적용을 달리하므로 건축물의 용도가 달라지면 그 적용기준 또한 달라진다. 뿐만 아니라 건축물의 용도에 따라 관련 법률(숨어 있는 건축법)이 다르므로 일일이 용도에 따라 확인해야 하는 관계규정들을 일반화하기는 어렵다. 하지만 일반적으로 용도변경을 위해 검토되어야 하는 공통된 규정들을 간단히 살펴보면 다음과 같다.

 

○ 용도지역지구 안에서 허용되는 용도인지의 여부: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

°예를 들어 중심상업지역의 오피스텔인 경우, 공동주택은 국토계획법에서 용도를 불허하므로 용도변경이 불가능하다.

°국토계획법에 의해 용도변경이 불가한 경우(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표8] 중심상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 참조)

 

○ 주차대수: 주차장법

°일반적으로 건축물을 건축하기 위해서는 주차장을 확보해야 하며, 그 기준은 주차장법을 기준으로 자치조례로 규정하고 있다. 학생용 기숙사는 시설면적 400㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 하며, 숙박시설은 200㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 한다(주차장법시행령 [별표1] 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준). 따라서 용도변경을 하기 위해서는 주차공간 확보요건이 충족되었는지도 확인해야 한다.

°예를 들어 600㎡인 학생용 기숙사의 경우 기존에 2대의 주차공간을 확보하여 사용하였다면, 숙박시설(다중생활시설인 고시원)로 용도변경하기 위해서는 주차대수가 3대(600㎡/200㎡=3대)여야 한다.

°따라서 1대의 주차공간을 추가로 확보하지 못하면 용도변경이 불가능하다.

 

○ 정화조: 하수도법, 환경부 고시, 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원산정방법[별표1]

°건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정기준 정화조용량 산정기준은 하수도법으로 규정하고 있으며, 건축법 상의 용도분류체계가 아닌 별도의 건축물 용도분류기준?)에 따라 용량이 산정된다.

°따라서 용도변경 시에 정화조 용량이 적합한지 여부를 확인하여야 한다.

 

○ 건축물 하중기준: 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙 제7조 제2항, 국토부 고시, 건축물 하중기준

°건축물 용도변경은 건축물 전체뿐 아니라 일부도 가능하다. 예를 들어 제2종 근린생활시설 사무소(500㎡ 미만)를 일반음식점으로 용도변경할 경우, 같은 제2종 근생 상호간의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만 하면 된다.

°이때 고려해야 할 부분 중 하나는 바닥 슬래브가 견딜 수 있는 하중이다. 사무실은 250kg/㎡~500kg/㎡로 하중(등분포 적재하중)을 견딜 수 있도록 설계되어야 하는 반면, 일반식당은 500kg/㎡, 주방은 700kg/㎡의 힘을 받을 수 있도록 설계가 되어야 한다,

°따라서 구조적으로 보강을 하지 않았다면 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하면 안된다.

 

○ 숨어 있는 건축법

°건축물을 건축하기 위한 법은 아니지만 건축에 관계되는 법들이 있다. 이들 숨어 있는 건축법들은 용도에 따라 건축행위에 개입을 한다.

°예를 들어 학교보건법은 학교의 보건관리와 환경위생 정화에 필요한 사항을 규정한 법이지만, 목적 달성을 위하여 건축에 개입을 하있다.

°학교보건법은 학교나 학교설립 예정지의 정문으로부터 직선거리 200m이내에 학교환경정화구역을 지정하고 금지행위를 건축물 용도별로 규정하고 있다. 따라서 정화구역 내에 건축된 경우라면, 용도변경이 학교보건법에서 규정하고 있는 금지 용도인지도 검토되어야 한다.