종합부동산세는 어떻게 부과되는가 ?

종합부동산세

☞ 납세의무자

°과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별 공시가격의  전국  합산액이 공제금액을 초과하는 재산세 납세의무자

  ▷ 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 9억원*(1세대 1주택자 12억원)을 초과하는 자

      *'21년  귀속분부터  법인은  0원

  ▷ 종합합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이  5억원을 초과하는 자

  ▷ 별도합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

 

○ 1세대 1주택자(종부세법 시행령 §2의3, 4의2)

° 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말함

※ 혼인 : 혼인한 날부터 5년, 동거봉양 : 합가한날부터 10년 동안 각각 1세대로 봄

  ▷ 주택수 계산 시 제외 :

     합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 임대주택, 합산배제 신고한 사원용주택 등

  ▷ 세대원 중 1명만이 1주택과 특례주택(타인 소유 주택 부속토지·대체취득주택·상속 주택·지방 저가주택)를 함께 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄

  ▷ 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우, 1주택과 특례주택을 함께 소유한 경우에는 신청에 의해 1세대 1주택자로 봄

 

○ 과세대상

°주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정

°과세대상 구분"                                                                   

구 분		재산의종류	재산세	종부세
건축물	주거용	․ 주택(아파트,연립,다세대,단독․다가구),오피스텔(주거용) ․ 일정한 임대주택․미분양주택․사원주택․기숙사․어린이집용 주택	과세 과세	과세 ×
	기타	․ 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	×
토 지	종합 합산	․ 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지･임야･목장용지 등 ․ 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 ․ 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 ․ 재산세 분리과세․별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 ․ 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지	과세 과세 과세 과세 과세	과세 과세 과세 과세 ×
	별도 합산	․ 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) ․ 법령상 인․허가 받은 사업용 토지	과세 과세	과세 과세
	분리 과세	․ 일부 농지･임야･목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) ․ 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) ․ 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	× × ×

 

○ 부동산 유형별 참고 법령

과 세 대 상		참고법령
주 택		｢주택법｣§2, ｢지방세법｣§106, ｢지방세법 시행령｣ §103 ․§112
토 지	종합합산	｢지방세법｣§106(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부)
	별도합산	｢지방세법 시행령｣§101
	분리과세	｢지방세법 시행령｣§102

 

○ 과세표준

°[과세유형별 전국합산{공시가격× (1-감면율)}- 공제금액(과세기준금액)]× 공정시장가액비율

  ▷ 주    택    분  : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} -  9억원(12억원)]×60%

  ▷ 법  인  주  택  : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)}]×60%(공제 없음)

  ▷ 종합합산토지분  : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} -  5억]×100%

  ▷ 별도합산토지분  : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 80억]×100%"                                                   

 

○ 세율

￭ 주택(2주택 이하)		￭  주택(3주택 이상)		￭ 종합합산		￭  별도합산
과세표준	세율*	과세표준	세율*	과세표준	세율	과세표준	세율
3억이하	0.5%	3억이하	0.5%	15억이하	1%	200억이하	0.5%
6억이하	0.7%	6억이하	0.7%
12억이하	1.0%	12억이하	1.0%	45억이하	2%	400억이하	0.6%
25억이하	1.3%	25억이하	2.0%
50억이하	1.5%	50억이하	3.0%
94억이하	2.0%	94억이하	4.0%	45억초과	3%	400억초과	0.7%
94억초과	2.7%	94억초과	5.0%

 ※ 법인주택:  (2주택 이하)  2.7%,  (3주택 이상)  5.0%

 

○ 산출세액 계산

°산출세액=(과세표준× 세율-누진공제)-공제할 재산세액*(｢지방세법｣§112조1항 2호는 제외.이하동일).

 * 해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액

   {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율① × 재산세율}/ 주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액

 ① 재산세 공정시장가액비율 : 주택  60%('23년 1세대1주택 43∼45%), 토지 70%)

°1세대 1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율

 ① 연  령  별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)

 ② 보유기간별 공제율 :  5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

 

▷ 취득시기 :

°상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발․재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택 (주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

 

○ 세부담 상한 초과세액

°(재산세 + 세부담상한전 종부세액①) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% }

 ① (과세표준 × 세율 - 누진공제) -  (공제할 재산세액 + 세액공제액)

 

○ 고지․납부(신고납부도 가능)

°과세기준일 : 매년 6월 1일      

°납부  기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

°분납 : 납부할 세액이 250만원초과(농특세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내

  ※ 250만원 초과 500만원 미만 : 250만원 초과금액, 500만원 초과 : 50% 이하 금액

°신용카드 납부 : 신용카드 등으로 국세납부시 국세납부대행기관의 승인일을 납부일로 봄 (신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)

 

○ 합산배제주택

°합산배제 임대주택(종부세법 §8②1, 시행령§3)

  ▷ 지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택

°합산배제 신고기한까지 등록한 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 봄                                 

임대주택유형	전용면적	주택가격	주택수	임대기간	임대료
매입임대 (장기일반민간임대주택1))	-	6억원 이하 (비수도권3억) 이하	전국 1호 이상	10년 이상3)	증가율(5%) 재증액(1년) 제한4)
건설임대 (장기일반민간임대주택1))	149㎡이하	9억원 이하2)	시도별2호이상	10년 이상3)
기존임대5)	국민주택규모6) 이하	3억원 이하	전국 2호 이상	5년 이상	5년 이상
미임대 민간건설임대	149㎡이하	9억원 이하2)	-	-	-
리츠․펀드 매입임대	149㎡이하	6억원 이하	비수도권5호이상	10년 이상	10년 이상
미분양 매입임대	149㎡이하	3억원 이하	비수도권5호이상	5년 이상	5년 이상

1) 2018.4.1.이후에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택은 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택에 한정

2) 2021.2.16. 이전에 사용승인서를 받은 주택은 6억원 이하

3) 2018.3.31.이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택은 5년 이상, 2020.8.17. 이전에 임대사업자등록 신청을 한 주택은 8년 이상

4) 2019.2.12. 이후 최초로 체결(갱신)하는 임대차계약부터 적용

5) 2005.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

6) 전용면적 85m2(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍‧면 지역은 100m2이하)"                        

 

°합산배제 사원용주택 등(종부세법 §8②2, 시행령 §4)

① 사원용주택 : 사용자 소유의 주택 중 종업원에게 주거용으로 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 6억원 이하인 주택

② 기숙사 : ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호 라목에 따른 기숙사(학생 또는 종업원 등 주거에 제공)

③ 주택건설업자 미분양주택 : 주택건설업자(｢주택법｣의 사업계획승인이나 ｢건축법｣의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택"             

적용 구분		합산배제 연도
		2023년	2024년	2025년	2026년	2027년
사용승인서 교부일	'22.6.2.~'23.6.1.	○	○	○	○	○

 

④ 어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1.) 현재 시장·군수·구청장 인가 또는 운영을 위탁받고

세무서에서 고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택

⑤ 대물변제 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자(시행사)로부터 주택의 공사대금으로 대물 변제 받은 미분양주택(대물변제 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)

적용 구분		합산배제 연도
		2023년	2024년	2025년	2026년	2027년
대물변제 등기접수일	'22.6.2.~'23.6.1.	○	○	○	○	○

 

⑥ 연구원용 주택 : 특정 정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택

⑦ 등록문화재 주택 : ｢문화재보호법｣에 따른 등록문화재

⑧ 노인복지주택 : ｢노인복지법｣에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 소유하는 노인복지주택

⑨ 향교(향교재단)가 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)

⑩ 송·변전설비 매수청구취득주택 : 「송ㆍ변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률」 제5조에 따른 주택매수의 청구에 따라 사업자가 취득하여 보유하는 주택

⑪ 새일앤리스백 리츠 등이 매입하는 주택 : 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료후 그 주택을 재입할수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택

⑫ 토지임대부 분양주택 부속토지: ｢주택법｣제2조제9호에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지

⑬ 주택건설사업 목적 멸실예정주택 : ｢주택법｣에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택 건설사업자 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일로 부터 3년 이내에 멸실시키는 주택

⑭ 공공임대주택의 부속토지 : 합산배제 임대주택에 해당하는 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)

⑮ 장기일반민간임대주택등의 부속토지 : 합산배제 임대주택에 해당하는 장기일반민간 임대주택등 중 민간건설임대주택 또는 민간건설임대주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우) 중 공공주택사업자등이 소유하는 주택

 

○ 조세특례제한법상 종합부동산세 과세특례

°향교 및 종교단체에 대한 과세특례(조특법 §104의13)

▷ 개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄

°주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례(조특법 §104의19)

▷ ｢주택법｣에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자 등이 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산 토지분 과세대상에서 제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)

 

○ 재산세(지방세) 세율

주택(9억이하 1세대1주택-0.05%)				종합합산				별도합산
과세표준	세율	누진공제		과세표준	세율	누진공제		과세표준	세율	누진공제
6천만이하	0.1%	-		5천만이하	0.2%	-		2억이하	0.2%	-
1.5억이하	0.15%	3만원		1억이하	0.3%	5만원		10억이하	0.3%	20만원
3억이하	0.25%	18만원		1억초과	0.5%	25만원		10억초과	0.4%	120만원
3억초과	0.4%	63만원