주택연금은 어떻게 활용할 수있나 ?

☞ 주택연금이란

°현재 살고 있는 주택을 담보로 매월 일정액을 연금 형식으로 받는 대출. 고령자가 보유한 주택을 금융 기관에 담보로 제공하고 사망할 때까지 그 주택에 거주하면서 매월 일정액을 연금 형식으로 지급받고, 대출자가 사망하면 금융 기관이 주택을 팔아 그 동안의 대출금과 이자를 상환받게 되는 연금

☞ 주택연금의 장점

 

○ 평생거주, 평생지급

°평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해드립니다.

°부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장해 드립니다.

 

○ 국가가 보증

°국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.

 

○ 합리적인 상속

°나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.

금액비교	정산방법
주택처분금액 > 연금지급총액*	남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감
주택처분금액 < 연금지급총액*	부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음

※ 연금지급총액 = ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자

 

○ 세제 혜택

구 분		감면내용
가입단계	등록면허세·지방교육세	등록면허세(저당권 설정금액의 0.2%) 및 지방교육세(등록면허세의 20%) 최대 75% 감면 (~ '24.12.31.) 주택 공시가격등이 5억원 이하인 1세대 1주택자 : 75% 감면 위 1)에 해당하지 않는 자 등록면허세액이 300만원 이하 : 등록면허세 75% 감면 등록면허세액이 300만원 초과 : 등록면허세 225만원 공제 ※ 신탁방식 주택연금 가입자의 경우 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원으로 총 7,200원 발생하며 공사가 해당 비용 지원
	농어촌특별세	납세의무 면제
	국민주택채권 매입의무	납세의무 면제
이용단계	소득세	대출이자비용 소득공제 (연간 200만원 한도) - 「소득세법」제51조의4에 따라 연 200만원 한도 소득공제
	재산세	1세대 1주택자가 저당권방식 주택연금에 가입한 경우 재산세(본세) 최대 25% 감면 (~ '24.12.31.) 주택연금 가입주택이 5억원 이하 : 재산세(본세) 25% 감면 주택연금 가입주택이 5억원 초과 : 5억원 기준 재산세 부과 - 위 감면 외에 다른 재산세 감면 혜택[예시 : ｢지방세법｣에 따른 1세대 1주택자에 대한 주택세율율 감면 특례('23년까지 적용)]이 있는 경우, 감면 혜택이 더 큰 한 가지만 적용 ※ 신탁방식 주택연금 가입자의 경우, ｢지방세법｣ 등 법률에 따라 1세대 1주택자를 대상으로 하는 일반 감면은 적용 가능하며, 주택연금 가입에 따른 별도 재산세 감면 혜택은 없음

※ 주택 공시가격 등은 ｢지방세법｣ 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액을 의미함

 

☞ 월지급금 예시

※ 공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정

 

○ 종신지급방식(정액형, 2023.10.12. 기준)

°일반주택(종신지급방식, 정액형)

연령	주택가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원	10억원	11억원	12억원
50세	112	225	338	451	564	677	790	903	1,016	1,129	1,242	1,355
55세	151	302	453	604	756	907	1,058	1,209	1,360	1,512	1,663	1,814
60세	204	409	614	819	1,023	1,228	1,433	1,638	1,843	2,047	2,252	2,457
65세	246	492	739	985	1,232	1,478	1,724	1,971	2,217	2,464	2,710	2,957
70세	300	601	901	1,202	1,503	1,803	2,104	2,405	2,705	3,006	3,307	3,315
75세	373	746	1,120	1,493	1,867	2,240	2,613	2,987	3,360	3,573	3,573	3,573
80세	476	951	1,427	1,903	2,379	2,855	3,331	3,807	3,972	3,972	3,972	3,972

※ 예시 : 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 90만 1천원을 수령합니다.

 

○ 노인복지주택

°지방자치단체에 신고된 노인복지주택(종신지급방식, 정액형)

연령	주택가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원	10억원	11억원	12억원
50세	89	178	267	356	445	534	623	712	801	890	979	1,068
55세	122	244	366	489	611	733	856	978	1,100	1,222	1,345	1,467
60세	169	338	508	677	846	1,016	1,185	1,354	1,524	1,693	1,862	2,032
65세	208	417	625	834	1,042	1,251	1,460	1,668	1,877	2,085	2,294	2,503
70세	261	522	784	1,045	1,307	1,568	1,830	2,091	2,352	2,614	2,875	3,137
75세	331	663	995	1,327	1,659	1,991	2,323	2,655	2,987	3,319	3,562	3,562
80세	432	865	1,298	1,730	2,163	2,596	3,029	3,461	3,894	3,963	3,963	3,963

※ 예시 : 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 78만 4천원을 수령합니다.

 

○ 주거목적 오피스텔

°종신지급방식, 정액형(단위 : 천원)

연령	주택가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원	10억원	11억원	12억원
50세	79	158	237	316	395	474	553	632	712	791	870	949
55세	109	219	328	438	548	657	767	876	986	1,096	1,205	1,315
60세	153	307	461	614	768	922	1,076	1,229	1,383	1,537	1,690	1,844
65세	192	384	577	769	961	1,154	1,346	1,539	1,731	1,923	2,116	2,308
70세	243	486	729	972	1,216	1,459	1,702	1,945	2,189	2,432	2,675	2,918
75세	313	626	939	1,252	1,565	1,878	2,191	2,504	2,817	3,130	3,443	3,556
80세	412	824	1,237	1,649	2,062	2,474	2,887	3,299	3,711	3,959	3,959	3,959

※ 예시 : 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 72만 9천원을 수령합니다.

 

☞ 주택연금 전용계좌

°주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장)란 주택연금 월지급금 중 「민사집행법」 제195조제3호에 해당하는 최저생계비인 185만원 이하의 금액만 입금되며, 입금된 금원에 대한 압류가 금지되는 주택연금 수급 전용통장

 

○ 주택연금 전용계좌 이용 가능 대상자

°주택연금을 신규로 신청하거나 현재 이용 중인 고객 모두 신청가능

°다만, 주택연금 월지급금이 185만원을 초과하는 경우, 주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장) 및 일반계좌 둘 다 주택연금 수령계좌로 등록 후 이용 필요

 

○ 신청방법 및 절차

°아래 신청 절차에 따라 공사에서 ‘주택연금 전용계좌 이용 대상 확인서’를 발급받은 후 대출 약정 금융기관 영업점에 방문하여 해당 서류를 제출하고, 주택연금 전용계좌 개설을 신청한 후 해당계좌를 월지급금 수령계좌로 등록해야 함

1 확인서류 발급

고객 > 공사

가까운 주택금융공사를 방문 또는 유선을 통해 ‘주택연금 전용계좌 이용확인서’ 발급 신청

2 통장개설 신청

고객 > 은행

주택연금대출을 약정한 은행 영업점을 방문하여 ‘주택연금 지킴이 통장’ 개설 신청

3 수령통장 등록

은행 > 고객

개설된 ‘주택연금 지킴이 통장’ 을 주택연금 수령계좌로 등록되도록 요청 후 이용

 

○ 주택연금 전용계좌 개설 가능 금융기관

°KB, 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 수협, 부산, 경남, 전북, 대구, 광주, 지역 농·축협

°대출 약정 금융기관과 동일한 기관에 한해 주택연금 전용계좌 이용 가능하므로 유의

 

☞ 인출한도의 사용용도

○ 종신방식, 우대방식

구분	일반용도	대출상환용도
용도내용	의료비, 교육비, 주택유지수선비, 관혼상제비 등 일반적인 노후생활자금 * 이용 불가능한 용도 도박, 투기 등 사행성 및 사치오락성 지출자금, 주택구입 및 임차자금 등	선순위채권 상환자금 저당권 담보부 대출금, 대여금 등 전세권 설정한 전세보증금 임대차계약을 체결한 임대보증금 국세체납 등에 의한 압류채권, 가압류 채권 및 가처분 채권
사용한도	대출한도의 50%(종신혼합방식), 45%(우대혼합방식) 이내 ※ 단, 신탁방식 주택연금으로 종신혼합방식을 선택시, 임대차보증금 반환의 목적으로 90%까지 설정가능(최초가입시점에서만 설정가능)
지출대상	소유자, 배우자, 소유자 및 배우자의 직계가족과 형제자매	해당 주택을 담보로 하는 채권
신청시기	실제 지출일로부터 1년 전후	주택연금 신청 시

 

○ 확정기간방식

구분	일반용도(대출상환용도 포함)	의무설정액 (대출한도의 5%에 해당하는 금액)에 대한 용도
용도내용	종신방식과 동일	의료비, 담보주택관리비
사용한도	대출한도의 45% 이내	대출한도의 5% 해당액
지출대상	종신방식과 동일	의료비, 주택유지·수선비
신청시기	종신방식과 동일	월지급금 지급기간 종료후

 

○ 대출상환방식

구분	대출상환용도
용도내용	피보증인 또는 배우자가 담보주택을 담보로 대출받은 금액 (저당권 담보부 금융기관 대출금 한정. 개인 간 대여금은 제외)의 상환
사용한도	대출한도의 50%초과 90%이내
지출대상	해당 주택을 담보로 하는 금융기관 대출채권
신청시기	주택연금 신청 시

※ 연금의 방식 등(한국주택금융공사법 시행령 제 3조의 2)

 

°주택소유자가 법 제9조제4항제2호에 따른 주택담보노후연금대출 한도의 100분의 50 이내에서 다음의 용도로 사용하기 위하여 수시로 일정한 금액을 지급받는 방식.

ㆍ해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도

ㆍ제3조제3호에 따른 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도

ㆍ의료비, 교육비, 주택유지수선비 등 사장이 정하여 공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 용도

°주택소유자가 법 제9조제4항제2호에 따른 주택담보노후연금대출 한도의 100분의 90 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 및 시행령 제3조제3호에 따른 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도로 일정한 금액을 지급받는 방식

 

☞ 실거주 예외 인정사유

°주택연금 이용자 부부 모두 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 종료됩니다.

°다만, 아래 사유에 해당함을 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인하여 불가피한 사유로 인정하는 경우에는 부부 모두 1년 이상 담보주택에 거주하지 않아도 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다.

°또한, 아래 사유에 해당함을 공사에 입증하여 공사의 승인을 받으면 부부 모두 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하더라도 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다.

구분	세부 인정사유
병원, 요양(시설)소 등 입원	질병치료, 심신요양 등
다른 주택 장기체류	자녀 등의 봉양
격리, 수용, 수감	관공서의 명령에 의하여 부득이한 경우
기타	개인적인 특별한 사정 등을 공사가 인정한 경우

 

☞ 주택연금 종료사유(한국주택금융공사법 시행령 제28조의2 참조)

°주택연금 이용자와 배우자가 모두 사망한 경우

°주택담보노후연금보증을 받은 사람이 사망한 후 배우자가 6개월 이내에 담보주택 소유권이전등기(신탁계약에 따른 주택담보노후연금보증의 경우는 제외한다) 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마치지 않은 경우

°주택연금 이용자와 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우. 다만, 주민등록을 이전한 주택을 담보주택으로 변경하는 경우와 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유로 공사의 승인을 받은 경우는 제외

°주택연금 이용자와 배우자가 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유로 거주하지 않는 경우는 제외

°주택연금 이용자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우(다만, 신탁방식으로 가입한 경우와 공사법 상 예외사항(재건축 등)인 경우에는 제외)

°주택연금 대출의 원리금이 저당권의 채권최고액 또는 신탁 수익권의 한도액을 초과할 것으로 예상되는 경우로서 금융기관이나 공사의 채권 최고액 변경요구에 응하지 않는 경우(단, 공사법 상 예외사항(재건축 사업 등)인 경우에는 제외)

°제1호부터 제6호까지의 사유 외에 주택금융위원회가 정하는 일정한 사유가 발생한 경우

 

☞ 가입 가능한 노인복지주택

노인복지주택명	주소
서울시니어스타워 강남타워	서울특별시 강남구 자곡로 100-2(자곡동 631)
후성누리움	서울특별시 강동구 명일로135(둔촌동)
서울시니어스타워 가양타워	서울특별시 강서구 화곡로 68길 102(등촌동)
서울시니어스타워 강서타워	서울특별시 강서구 등촌3동 669-1(공항대로315)
상암 카이저팰리스	서울특별시 마포구 월드컵북로47길37(상암동)
시니어캐슬 클라시온	서울특별시 은평구 은평로21길 34-5(녹번동)
정동상림원	서울특별시 중구 정동길21-31(정동)
시니어스 분당타워	경기도 성남시 분당구 구미로173번길 47
정원속궁전	경기도 성남시 분당구 불정로112
더헤리티지	경기도 성남시 분당구 대왕판교로 155(금곡동)
광교아르데코	경기도 수원시 영통구 광교로42번길 80 (이의동)
광교두산위브	경기도 수원시 영통구 광교중앙로 55
블루밍더클래식	경기도 하남대로 770(신장동)
옥성골든카운티	전라북도 완산구 중인1길136-20(중인동)
내장산 실버아파트	전라북도 정읍시 금붕1길 190
서울시니어스 고창타워	전라북도 고창군 고창읍 석정2로 140

스프링카운티자이	경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 333(중동)
노블레스타워	서울특별시 성북구 종암로90(종암동) 서울특별시 성북구 종암로18길 22

 

 

☞ 보증기한(종신)

°소유자 및 배우자 사망 시까지

°이용도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

°이용도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

 

☞ 가입비(초기보증료) 및 연보증료

°가입비(초기보증료) : 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.

°연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다.

°보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

 

☞ 담보의 제공 :

° 1순위 근저당권 제공

°제3자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없습니다.

°1순위로 근저당권을 설정합니다.

 

☞ 적용금리(대출이자율)

°적용금리는 "기준금리" + "가산금리"입니다.

°"기준금리"는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.

  ㆍ3개월 CD금리 (3개월 주기로 변동)  

  ㆍ신규취급액 COFIX 금리 (6개월 주기로 변동)

°"가산금리"는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. (대출상환방식의 경우 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.)

°이자는 매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

°가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능합니다.

 

☞ 주택연금 지급정지 사유

°첫째, 부부 모두 사망한 경우 : 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능

°둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 "실거주 예외 인정사유")로 공사의 승인을 받은 경우는 제외

°셋째, 장기 미거주의 경우 : 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외

실거주 예외 인정사유 보기

°넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등

°다섯째, 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 : 일시적 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분

°여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거 목적으로 사용하지 않는 경우 등

 

☞ 지급조정사유(우대방식)

°우대지급(혼합)방식을 선택하는 경우에는 고객과 배우자의 보유주택수는 1주택으로 제한되며, 가입 후에도 보유주택수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다. (최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 때부터 연 1회에 한하여 검증)

°공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외의 주택을 보유하신 것을 공사가 확인한 경우에는 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90%수준으로 조정하여 지급합니다.

°다만, 월지급금 등이 조정된 이후에 담보주택 외의 주택을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증하실 경우에는 다음 월지급금 지급일부터 조정된 금액을 회복하여 지급합니다.

 

☞ 대상주택의 재개발/재건축

°가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다.

°이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다.

(재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)

°주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건축 조합등으로부터 제공되는 이주비대출을 받지 못하실 수 있습니다.