재개발사업 또는 재건축사업에서의 조합원의 분담금을 계산하는 방법

 

☞ 분담금 계산식

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1. 공식적인 계산 방법

 

● 분담금 = 조합원 분양가① - 권리가액(재개발, 재건축 후 기존 주택의 가치)②

 

① 조합원 분양가 : 사업시행인가 고시 기준 60일 이내에 고지됩니다.

② 권리가액 = 감정평가액 x 비례율③

③ 비례율 = (종후 자산평가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%

 

※ 비례율은 무엇인가 ?

°재개발·재건축사업에 중요 관심은 비례율이 몇 퍼센트(%)인가?에 있다.

°재개발·재건축사업장에서 매물이 나오는데 프리미엄 계산할 때도 비례율을 고려하는 관행이 있다.

°비례율은 재개발·재건축사업을 통해 발생하는 이윤과 종전자산, 즉 헌 집들의 가치에 대한 비율을 말한다.

°따라서 비례율을 산정하기 위해서는 사업의 이윤과 개발 전 부동산의 가치를 각각 계산해 비교해야 한다.

 

°비례율 산정의 구성인자는 세 가지 항목으로 구분하면 된다.

°먼저 특정 사업장의 이윤은 총수입에서 총비용을 차감해 산정한다.

°첫째, 총수입 부분은 재개발·재건축사업장을 통해 발생하는 수입을 말한다.

맨땅에 새로 지어낸 신축아파트와 상가를 팔아(분양) 벌어들인 수입이 될 것이다. 이를 종후자산가격이라고 한다.

°둘째, 총비용은 건축비·금융비·보상비·각종 용역비 등의 사업비를 말한다.

°셋째, 개발 전 부동산인 이른바 헌 집의 가치를 종전자산가격이라고 한다.

°이렇게 세 가지 구성항목을 비교해 산정하는 비례율을 공식으로는 '비례율=(종후자산가격–총사업비용)/종전자산가격'으로 표현할 수 있다.

°재개발·재건축조합은 비례율을 산정하기 위해 감정평가사에게 종후자산평가와 종전자산평가를 의뢰한다.

°투자자나 조합원이 비례율에 관심을 갖는 이유는 비례율을 통해 '권리가액'을 계산하기 때문이다.

°종전자산에 비례율을 적용해 권리가액이 결정된다.

°이는 새로 신청하는 아파트의 조합원 분양가격과 비교하여 추가분담금이 얼마로 결정되는지와 관련이 있다.

°구체적으로 비례율은 다음과 같이 활용된다.

°A재건축사업의 조합원 김 씨의 종전자산평가액이 5억원인 경우를 가정해보자.

°만약 해당 재건축사업의 비례율이 110%라면, 김 씨의 권리가액은 5억원에 110%가 적용된 5억5000만원이 된다.

°그러나 비례율이 90%라면, 김 씨의 권리가액은 5억원의 90%인 4억5000만원이 된다.

°종전자산의 가치는 5억원인데 비례율이 얼마인가에 따라 해당 사업장 내에서 갖는 가치, 즉 조합원 권리가액이 변동하게 된다.

°이렇기 때문에 자연히 조합원이나 투자자는 재개발·재건축사업에서 종전자산가액과 비례율이 얼마로 계산될 것인가에 대해 많은 관심을 갖게 된다.

°다만 비례율 공식에서 분자는 해당 사업장의 이윤이고, 분모는 해당 사업장의 종전부동산의 가치이므로, 비례율이 100%가 넘으면 사업성이 있다고 판단하는 경우가 많은데 재개발·재건축사업에서는 비례율과 권리가액은 변동할 가능성이 있다는 것을 아는 것이 중요하다.

°정책적인 문제로 조합에서 예정했던 분양가보다 낮춰서 분양해야 하는 일도 있고, 종후자산 계획을 변경하는 경우도 있다.

°예상치 못했던 변수로 사업이 지연되거나 원자재 값이 폭등하면서 사업비가 늘어나기도 한다.

°어떤 사유로든 비례율을 산정하는 구성인자의 값이 변동해버리면 비례율과 권리가액이 변할 수 있다.

°재개발·재건축사업에서 의사결정을 할 때, 비례율이 고정불변의 값이 아닐 수도 있다는 것을 염두에 두고 종전자산가액과 함께 다각도로 검토하는 것이 중요하다.

 

☞ 분담금 계산 예시

 

°내가 소유한 주택 매매 가격 : 5억원

°내가 소유한 주택의 감정평가액 : 3.5억원

 

°조합원 분양가 : 6억원

°일반인 분양가 : 7억원

 

°개발이 이루어진 후 총 자산(종후 자산)  : 100억원

°개발이 이루어지기 전 총 자산(종전 자산) : 50억원

°총 사업비 : 20억원

 

=> 비례율 : (100억원 - 20억원) / (50억원) x 100% = 160%

 

°위와 같은 전제를 깔고 내가 내야 할 분담금은 얼마인지 계산해 보겠습니다.

 

● 분담금 = 조합원 분양가① - 권리가액(재개발, 재건축 후 기존 주택의 가치)②

● 분담금(0.4억원) = 조합원 분양가(6억원) - 권리가액(3.5억원 x 1.6)

 

① 조합원 분양가 : 사업시행인가 고시 기준 60일 이내에 고지됩니다.

① 조합원 분양가 : 6억원

 

② 권리가액 = 감정평가액 x 비례율③

② 권리가액 = 3.5억원 x 160%③

 

③ 비례율 = (종후 자산평가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%

③ 비례율 = (100억원 - 20억원) / (50억원) x 100% = 160%

 

°내가 내야 할 분담금은 4천만원 입니다. 

 

°이 방법은 재개발, 재건축 절차가 어느 정도 진행되어 윤곽이 드러난 후에 계산할 수 있는 공식적인 조합원 분담금 계산방법입니다.

°그 이유는 권리가액이나 조합원 분양가의 경우 관리처분인가단계에서야 알 수 있기 때문입니다.

°여기서 참고로 비례율이 100%를 넘는다는 말은 비용보다 수익이 큰 사업이라는 뜻입니다.

 

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2. 대지지분을 이용한 계산 방법

 

● 분담금 = 조합원 건축원가① - 일반분양 기여 금액④

 

① 조합원 건축원가 = 순수건축비② + 기타 사업비③

② 순수건축비 = 평당 건축비 x 계약면적 

③ 기타 사업비 = 순수건축비 x 0.33

④ 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익⑤ x 일반분양 기여 대지지분⑥

⑤ 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분 > 일반분양 수익 = 일반분양가 - 순수건축비

⑥ 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부채납면적 - 조합원분양 필요 대지지분

°본 대지지분을 이용한 분담금 계산방법은 재개발 재건축 절차가 아직까지 많이 진행되지 않은 초기단계에서 분담금을 예상할 때, 내가 주택이 아닌 토지만 갖고 있을 때 사용하는 계산 방법입니다.

 

☞ 분담금 계산 예시

 

°내가 소유한 대지지분 : 50평

°아파트 분양가 : 7억원

°필요 대지지분 : 30평

°순수 건축비 : 3억원(평당 건축비 x 계약면적)

°조합원 건축원가 : 3.5억원

°기부채납률 : 15%

 

● 분담금 = 조합원 건축원가① - 일반분양 기여 금액④

 

● 분담금 1.88억원 = 3.5억원 - 1.62억원

① 조합원 건축원가 = 순수건축비② + 기타 사업비③

① 조합원 건축원가(3.5억원)

 

② 순수건축비 = 평당 건축비 x 계약면적 

② 순수 건축비 : 3억원(평당 건축비 x 계약면적)

 

③ 기타 사업비 = 순수건축비 x 0.33

 

④ 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익⑤ x 일반분양 기여 대지지분⑥

④ 일반분양 기여 금액(1.62억원) = 대지지분 1평당 일반분양 수익(1300만원)⑤ x 일반분양 기여 대지지분(12.5평)⑥

 

⑤ 대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분 > 일반분양 수익 = 일반분양가 - 순수건축비

⑤ 대지지분 1평당 일반분양 수익(약 1300만 원)  = 일반분양 수익(7억원-3억원 = 4억원) / 필요 대지지분(30평)

 

⑥ 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부채납면적 - 조합원분양 필요 대지지분

⑥ 일반분양 기여 대지지분(12.5평) = 보유 대지지분(50평) - 기부채납면적(50평 x 0.15) - 조합원분양 필요 대지지분(30평)