재건축 초과이익부담금 부과면제기준 완화

 

○ 주요내용

°재건축 초과이익 환수법은 재건축과정에서 정상수준을 초과하여 발생한 '초과이익'의 일부를 부담금으로 환수하기 위한 법으로서, 법안에서는 초과이익을 산정하는 방안, 초과이익의 수준에 따른 부담금 부과수준 등을 그 주요내용으로 하고 있다.

 

1. 초과이익의 산정

°기본적으로'재건축 초과이익'은 재건축으로 발생한 집값상승분을 기준으로 산정된다.

°즉, '초과이익'은 재건축 개시시점에서 종료시점까지의 집값상승분에서 정상적인 개발비용 및 정상집값상승분을 공제하여 산정되는데, 개시시점은 재건축 추진위원회 승인일(2003년 7월 1일 이전에 조합인가를 받은 재건축단지는 조합인가일)이며, 종료시점은 준공일이므로 구체적인 계산방식은 다음과 같다.

1) 초과이익산정을 위한 개시시점 및 종료시점 주택가격의산정

°재건축 사업기간 동안의 주택가격 상승분을 측정하기 위한 주택가격의 산정은'주택 공시가격'을 기준으로 하되, 주택공시제도 도입 전에 재건축사업이 착수된 단지(개시시점)나 재건축사업 준공 후에 아직 공시가격이 공시되지 않은 경우(종료시점)처럼 공시가격이 없는 경우에는 복수의 우수감정평가법인이 조사한 가격의 산술평균치로 산정토록 하였다.

°또한, 가격산정의 공정성을 높이기 위하여 관리처분계획 등 당해 재건축사업과 관련된 업무를 수행한 경험이 있는 감정평가법인은 가격산정기관에서 제외하도록 하였으며, 아울러 향후 마련할 행정지침을 통해 복수의 감정평가법인이 각각 산정한 가격의 격차가 클 경우에는 이를 재산정하도록 하는 등 가격산정의 객관성 확보에 만전을 기

할 계획이다.

2) 초과이익 산정을 위한 개발비용 및 정상주택가격상승분의 산정

°초과이익 산정에서 공제되는'개발비용'은 건축비, 조합운영비 등 재건축조합이 당해 사업과 관련하여 지출한 비용으로 산정하되, 재건축조합이 회계감사를 받은 후에 계약서, 금융자료, 세금납부자료 등 증빙서류를 갖추어 제시해야 한다.

°만약, 재건축조합이 제출한 금액이 현재 공공택지에서 시행되고 있는 분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비

수준에 비추어 적정범위를 초과하는 경우에는 부담금 부과권자가 직접 외부전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 개발비용의 적정성을 검증하여야 하며, 필요한 경우에는 전문가 중심의 자문위원회를 구성하여 전문가의 검토를 거치도록 하였다. 이 경우, 기반시설부담금 및 재건축 임대주택 의무건설에 소요된 비용 등을 개발비용으로 인정하여 초과이익 산정에서 공제하도록 함으로써 중복부담의 소지를 제거하고 있다.

°아울러, '정상주택가격상승분'은 재건축사업이 시행되지 않았을 경우의 정상적인 주택가격상승분으로서, 통계청 승인을 받은 국민은행의 시군구별 주택가격상승률 통계를 이용하여 산정하되, 당해 통계가 생산되기 이전의 상승률은 건교부장관이 한국감정원에 의뢰하여 조사∙산정한 후, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 별도로 고시하여 이용하도록 한다.

°다만, 시군구의 평균주택가격상승률보다 정기예금 이자율이 높은 경우에는 정기예금 이자율을 기초로 정상주택가격상승분을 산정하게 되는데, 이 경우 정기예금 이자율은 금융기관의 1년 만기 정기예금이자율을 고려하여 마련된다.

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1. 재건축부담금

⑴ 재건축부담금의 계산구조

°재건축 부담금은 재건축을 개시한 시점 (개시시점)과 재건축을 종료한 시점 (종료시점) 사이의 시세 차이에서 개발비용 및 정상주택가격 상승분 등을 차감하여 산정됩니다.

°여기에 더해 공공분양 또는 공공임대주택 등을 정부에 매각한 금액이 있다면, 이 금액을 매각대금으로 초과이익 산정 시 가산하였으나, 이번 개선안에서는 이를 제외하기로 했습니다.

 

☞ 재건축부담금 계산구조

+ ① 종료시점시세 : 재건축 종료시점(준공시점)의 시세(공시지가)

+ ② 공공매각대금 : 공공분양 또는 공공임대 매각대금 ('22.09.29 개정안에서 제외)

- ③ 개시시점시세 : 재건축 개시시점(조합설립인가시점)의 시세(공시지가)

                   ※재건축개시시점을 추진위 구성승인시점→조합설립인가시점으로 조정(22.09.29 개정안)

- ④ 개발비용     : 재건축에 소요되는 공사비 등 각종 개발비용

- ⑤ 정상주택가격상승분 : 다음 1,2 중 높은 비율

                   1) 국토부장관이 고시하는 정기예금이자율과

                   2) 재건축사업장이 소재하는 시·도·군·구의 평균주택가격상승률

= 초과이익       : 종료시점 시세 - 개시시점 시세 - 개발비용- 정상주택가격상승분

X ⑥ 부과율       : 해당 구간에 따라 10~50% (하단에 별도 기재)

= 재건축부담금 산정액 : 초과이익 x 부과율

- ⑦ 장기보유감면(신설): 1세대 1주택, 보유기간 6년 이상일 경우 10~50% (하단에 별도 기재)

= 재건축부담금 부담액 : 재건축부담금 산정액 - 감면금액

 

• ① 종료시점 시세: 준공시점의 공시지가 시세로 반영합니다.

• ② 공공매각 대금: 공공분양 또는 공공임대 매각대금으로 2022년 9월 29일 개정안에서 이를 산입에서 제외하기로 했습니다.

• ③ 개시시점 시세: 조합설립인가시점의 공시지가로 반영합니다. 다만, 시점에 있어 추진위구성 승인시점을 2022년  9월 29일 개정안에서 조합설립인가시점으로 조정하기로 한 것입니다.

• ④ 개발비용: 재건축에 소요되는 공사비와 금융비용 및 각종 간접비 등을 포함한 금액입니다.

• ⑤ 정상주택가격상승분: 정기예금 이자율과 해당 지역 평균 주택가 격상 승률 중 높은 비율로 반영합니다.

 

⑵ 재건축부담금의 부과율

°부과율은 2022년 9월 29일 개정안에서 부과되는 초과이익 구간이 조정되었습니다.

°기존에 3천만원부터 시작되어 1.1억 까지 2천만원 단위로 되어 있던 부과 구간이 1억부터 7천만원 단위로 3.8억까지 조정되었습니다.

초과이익 구간		부과율
현행	개정안
0.3억이하	1.0억이하	면제
0.3억초과 ~  0.5억이하	1.0억초과 ~  1.7억이하	10%
0.5억초과 ~  0.7억이하	1.7억초과 ~  2.4억이하	20%
0.7억초과 ~  0.9억이하	2.4억초과 ~  3.1억이하	30%
0.9억초과 ~  1.1억이하	3.1억초과 ~  3.8억이하	40%
1.1억초과	3.8억초과	50%

 

⑶ 재건축부담금 장기보유감면율 (신설)

°장기보유 감면율이 2022년 9월 29일 개정안에서 신설되어, 만약 개정안대로 법률이 개정된다면, 10년 이상 보유시 최대 50%까지 부담금을 감면받을 수 있습니다.

°다만, 장기보유 감면율을 적용하는 기준은 1세대 1주택 일 때에만 해당되며, 이 기준은 준공 시점에 적용됨에 유의해야 합니다.

보유기간	감면율
10년 이상	50%
9년 이상	40%
8년 이상	30%
7년 이상	20%
6년 이상	10%

 

☞ 대체주택에 대한 양도소득세 비과세

°재건축 조합원일 경우, 재건축되는 주택이 멸실되는 경우를 대비하여, 대체주택을 구입할 경우 실질적으로는 재건축되는 주택이 있어 2주택임에도 불구하고, 대체주택에 대해서도 양도소득세를 면제해주고 있습니다.

°다만, 2022년 9월 29일 개정안에서는 장기보유 감면율을 적용하는 기준이 준공시점 1세대 1주택으로 명시함으로써, 준공시점에 대체주택을 보유하고 있을 경우, 장기보유 감면율 적용이 어렵게 됩니다.

°따라서, 대체주택을 양도소득세 비과세 혜택도 받고, 장기보유 감면율도 적용받기 위해서는 재건축 주택의 준공 이전에 대체주택을 처분해야 가능합니다.

 

⑷ 조합원 개인별 부과금액

°재건축부담금은 산정금액을 조합원 수로 나눈 금액만큼 개인별로 부과됩니다.

 

2. 재건축부담금 대상 및 납부시점

⑴ 재건축부담금 부과대상

°재건축 부담금은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 조합부터 대상이 됩니다.

 

⑵ 재건축부담금의 납부 시점

°재건축조합은 준공 후 1개월 이내에 개별비용 등 내역서를 기초 지자체에 제출

°기초지자체장은 준공 후 5개월 이내에 부담금을 결정 및 부과

°납부의무자는 부과일로부터 6개월 이내에 납부

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2. 부담금의 조합원별 배분기준

°재건축부담금은 원칙적으로 재건축조합을 대상으로 부과되나, 조합이 이를 납부하기 위해서는 조합원별로 부담을 배분하게 된다.

°재건축조합은 조합원별 개시시점 주택가격, 종료시점 주택가격 추정액, 관리처분계획상 청산금을 고려하여 조합원별 부담금 배분비율을 결정하되, 이렇게 결정된 조합원별 배분비율을 관리처분계획에 명시하여야 한다.

°다만, 부담금이 법 시행 이후의 기간에 대해서만 안분하여 부과되는 점을 고려하여 개시시점(추진위 승인일)이 법 시행일 이전인 경우에는 개시시점 대신'법 시행일 당시의 주택가격'을 고려하도록 하고 있다.

°이 경우'법 시행일 당시의 주택가격'이란 법 시행일을 기준으로 별도로 평가된 감정가격이 아니라 개시시점 주택가격에 일(日) 단위로 안분하여 산정된 법 시행일까지의 주택가격 변동 분을 합한 가격을 말한다.

 

3. 부담금의 부과

재건축부담금은 초과이익의 수준에 따라 재건축조합을 대상으로 누진체계로 부과되는데, 조합원당 평균 개발이익이 3천만 원 이하인 경우에는 부담금이 면제되며, 개발이익이 3천만 원을 초과하는 경우에는 당해 개발이익의 10%~ 50%까지 부과된다.

°이처럼 재건축부담금이 개발이익의 규모에 따라 누진체계로 부과되기 때문에 개발이익이 많이 발생하는 지역에서는 부담금이 효과적으로 부과되는 반면, 개발이익의 규모가 상대적으로 적은 수도권 외곽지역 및 지방 등에서는 실제 부담금이 부과되지 않거나 부과규모가 미미할 것으로 보인다.

 

4. 재건축 초과이익부담금 부과면제기준 완화

°오랫동안 재건축 대못으로 불려온 재건축 초과이익 부담금 부과 면제 기준이 완화된다.

°재건축 초과이익 기준과 부담금 부과 구간을 높이면서, 부담금 부과 대상 재건축 단지가 감소할 전망이다.

°2023년 11월 30일 부동산업계에 따르면 전날 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회는 법안심사소위원회를 열고 부담금을 매기는 재건축 초과이익 기준을 기존 3000만원에서 이후 8000만원으로 올리고, 부담금 부과 구간은 기존 2000만원에서 이후 5000만원으로 올리는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 통과시켰다.

° 구체적으로 ▲초과이익 8000만~1억3000만원은 10% ▲1억3000만~1억8000만원은 20% ▲1억8000만~2억3000만원은 30% ▲2억3000만~2억8000만원은 40% ▲2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 내게 된다.