양도소득세 세액계산 흐름도

 

 

양도소득세 세액계산 흐름도

.

양 도 가 액

… 부동산 등의 양도당시 실지거래가액

(-)

취 득 가 액

… 부동산 등의 취득당시 실지거래가액

… 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함

(-)

필 요 경 비

… 실가 : 설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비

… 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용

(=)

양 도 차 익

… 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

(-)

장기보유특별공제

장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ )

… 토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)

보유기간	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상 11년미만	11년이상 12년미만	12년이상 13년미만	13년이상 14년미만	14년이상 15년미만	15년이상
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

.

… 3년 이상 보유한 1세대 1주택

보유기간		2년이상 3년미만	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상
공제율	보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

거주기간 2년 이상 3년 미만인경우 보유기간 3년 이상에 한정

 

(=)

양 도 소 득 금 액

… 양도차익 - 장기보유특별공제

(-)

감면대상소득금액

… 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)

(-)

양 도 소 득 기 본 공 제

… 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)

(=)

양 도 소 득 과 세 표 준

… 양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)

(x)

세 율

양도소득세율표

기본세율(소득세법 §104①1, §55①)

’14년 이후

’17년 이후

’18년 이후

’21년 이후

’23년 이후

과표

세율

누진 공제

과표

세율

누진 공제

과표

세율

누진 공제

과표

세율

누진 공제

과표

세율

누진 공제

1,200만원 이하

6%

-

1,200만원 이하

6%

-

1,200만원 이하

6%

-

1,200만원 이하

6%

-

1,400만원 이하

6%

-

4,600만원 이하

15%

108만원

4,600만원 이하

15%

108만원

4,600만원 이하

15%

108만원

4,600만원 이하

15%

108만원

5,000만원 이하

15%

126만원

8,800만원 이하

24%

522만원

8,800만원 이하

24%

522만원

8,800만원 이하

24%

522만원

8,800만원 이하

24%

522만원

8,800만원 이하

24%

576만원

1.5억원 이하

35%

1,490만원

1.5억원 이하

35%

1,490만원

1.5억원 이하

35%

1,490만원

1.5억원 이하

35%

1,490만원

1.5억원 이하

35%

1,544만원

1.5억원 초과

38%

1,940만원

5억원 이하

38%

1,940만원

3억원 이하

38%

1,940만원

3억원 이하

38%

1,940만원

3억원 이하

38%

1,994만원

5억원 초과

40%

2,940만원

5억원 이하

40%

2,540만원

5억원 이하

40%

2,540만원

5억원 이하

40%

2,594만원

5억원 초과

42%

3,540만원

10억원 이하

42%

3,540만원

10억원 이하

42%

3,594만원

10억원 초과

45%

6,540만원

10억원 초과

45%

6,594만원

 

.

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산(소득세법§104①1,2,3,4,8,9,10,④3,4,⑤,⑦)

자 산	구 분		’09.3.16.~ ’13.12.31.	’14.1.1.~ ’17.12.31	’18.1.1∼ 3.31	’18.4.1∼ ’21.5.31.	’21.6.1.∼’22.5.9.	‘22.5.10.~’24.5.9.
토지·건물, 부동산에 관한 권리	보유 기간	1년 미만	50%	50%1)			50%1)
				(40%)2)			(70%)2)
		2년 미만	40%	40%1)			40%1)
				(기본세율)2)			(60%)2)
		2년 이상	기본세율
	분양권		기본세율		기본세율 (조정대상지역 내 50%)		60% (70%)3)
	1세대 2주택 이상 (1주택과 1조합원 입주권·분양권 포함)인 경우의 주택		기본세율 (2년 미만 단기 양도시 해당 단기양도세율 적용)			보유기간별 세율 (조정대상 지역 기본세율+10%p)	보유기간별 세율 (조정대상 지역 기본세율+20%p)	기본세율5)
	1세대 3주택 이상 (주택+조합원 입주권+분양권 합이 3이상 포함)인 경우의 주택		보유기간별 세율 (조정대상지역 기본세율+10%p)2),8)			보유기간별 세율 (조정 대상지역 기본세율+20%p)	보유기간별 세율(조정 대상지역 기본세율+ 30%p)
	비사업용 토지		보유기간별 세율(단, 지정지역 ☞기본세율＋10%p)4)
	미등기양도자산		70%
기타자산			보유기간에 관계없이 기본세율

1) 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것(예:기본세율＋10%p와 40 or 50% 경합시 큰 세액 적용)

2) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우

3) 보유기간이 1년 미만인 것

4) '16.1.1. 이후(’15.12.31.까지 지정지역은＋10%) 모든 지역의 비사업용 토지

   → 비사업용 토지 세율(기본세율＋10%p, 소득법 §104①8)

5)보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 ’22.5.10일부터 ’24.5.9일까지 양도 시 기본세율 적용

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다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율적용 상세내용 (’18.4.1. ~ ’21.5.31.이전)

구 분			보유기간	세 율	비 고
주택 (’18.4.1.이후 양도분)	2주택	조정대상지역	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
				기본세율 + 10%p
			1년 이상	기본세율 + 10%p	(경합없음)
		일반지역	1년 미만	40%
			1년 이상	기본세율
	3주택 이상	조정대상지역	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
				기본세율 + 20%p
			1년 이상	기본세율 + 20%p	(경합없음)
		지정지역 (’17.8.3. ~ ’18.3.31.)	1년 미만	40%	中 세액 큰 것
				기본세율 + 10%p
			1년 이상	기본세율 + 10%p	(경합없음)
		일반지역	1년 미만	40%
			1년 이상	기본세율
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후)	1년 미만	50%	中 세액 큰 것
				비사업용토지세율*+10%p
			2년 미만	40%	中 세액 큰 것
				비사업용토지세율*+10%p
			2년 이상	비사업용토지세율*+10%p	(경합없음)
		일반지역	1년 미만	50%	中 세액 큰 것
				비사업용토지세율*
			2년 미만	40%	中 세액 큰 것
				비사업용토지세율*
			2년 이상	비사업용토지세율*	(경합없음)

*비사업용토지세율 : 기본세율 + 10%p(소득세법 §104①8)

.

다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율(’21.6.1.이후)(소득세법 §104①,④,⑦)

… '22.5.10.∼’23.5.9.까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율 적용

구분			보유기간	세율	비고
주택	2주택	조정 대상지역	1년 미만	70%	(경합없음)
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율＋20%p
			2년 이상	기본세율＋20%p	(경합없음)
		일반지역	1년 미만	70%
			2년 미만	60%
			2년 이상	기본세율
	3주택 이상	조정 대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율＋30%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율＋30%p

		2년 이상	기본세율＋30%p		(경합없음)
	일반지역	1년 미만	70%
		2년 미만	60%
		2년 이상	기본세율
비사업용 토지		지정지역 (’18.1.1.이후)	1년 미만	50%	中 큰 세액
				비사업용토지세율*＋10%p
			2년 미만	40%	中 큰 세액
				비사업용토지세율*＋10%p
			2년 이상	비사업용토지세율*＋10%p	(경합없음)
		일반지역	1년 미만	50%	中 큰 세액
				비사업용토지세율*
			2년 미만	40%	中 큰 세액
				비사업용토지세율*
			2년 이상	비사업용토지세율*	(경합없음)

 

*비사업용토지세율 : 기본세율 + 10%p(소득세법 §104①8)

.

비사업용 토지 세율(소득세법 §104①8)

구분

2009.3.16.~ 2015.12.31. *1)

2016.12.31..1.~ 2016.1

2017.1.1.~ 2017.12.31.

2018.1.1.~ 2020.12.31.

2021.1.1.~

2023.1.1.~

과세 표준

세율

누진 공제

과세 표준

세율

누진 공제

과세 표준

세율

누진 공제

과세 표준

세율

누진 공제

과세 표준

세율

누진 공제

세율

2년 이상 보유 기본세율 　 2년 미만 보유 단기세율 * 소득세법§104⑥(14.1.1. 개정) * 소득세법 부칙 §20(14.1.1. 제12169호)

1,200 만원 이하

16%

-

1,200 만원 이하

16%

-

1,200 만원 이하

16%

-

1,200 만원 이하

16%

-

1,400 만원 이하

16%

-

4,600 만원 이하

25%

108만원

4,600 만원 이하

25%

108만원

4,600 만원 이하

25%

108만원

4,600 만원 이하

25%

108만원

5,000 만원 이하

25%

126만원

8,800 만원 이하

34%

522만원

8,800 만원 이하

34%

522만원

8,800 만원 이하

34%

522만원

8,800 만원 이하

34%

522만원

8,800 만원 이하

34%

576만원

1.5 억원 이하

45%

1,490만원

1.5 억원 이하

45%

1,490만원

1.5 억원 이하

45%

1,490만원

1.5 억원 이하

45%

1,490만원

1.5 억원 이하

45%

1,544만원

1.5 억원 초과

43%

1,940만원

5억원

48%

1,940만원

3억원

48%

1,940만원

3억원

48%

1,940만원

3억원

48%

1,994만원

이하

이하

이하

이하

5억원

50%

2,940만원

5억원

50%

2,540만원

5억원

50%

2,540만원

5억원

50%

2,594만원

초과

이하

이하

이하

5억원

52%

3,540만원

10억원

52%

3,540만원

10억원

52%

3,594만원

초과

이하

이하

10억원

55%

6,540만원

10억원

55%

6,594만원

초과

초과

1)지정지역에 있는 비사업용 토지는 기본세율+10%p로 추가과세 하였으나, 해당 기간동안 지정지역 없음

 

(=)    

산 출 세 액

… 양도소득과세표준 × 세율

(-)

세액공제＋감면세액

… 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액

(↓)

자진납부할세액

… 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)