계약갱신요구권 행사

 

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주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권

주택임대차보호법에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

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또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다.

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주택 계약갱신요구권 거절사유

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

°임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

°임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

°서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

°임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

°임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

°임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

°임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로

  목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  √ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을

     임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  √ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  √ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

°임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

°그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  갱신되는 임대차의 해지는 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용합니다.

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주택 계약갱신요구권 적용대상

계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다.

그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다.

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갱신요구를 거절한 경우 임대인의 손해배상책임

※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면

   갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우

   임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

   이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한

   다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다.

  √ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 주택임대차보호법 제7조의2 각 호 중

     낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당

     하는 금액

  √ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

  √ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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[Q&A] 계약갱신요구권 행사

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① 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지 ?

☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구

☞ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 `20.12.10. 이후

   최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

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② 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지 ?

☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

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③ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지 ?

☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `17.9월~`19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21.9월

          까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능

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④ 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지 ?

☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함.

   다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

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⑤ 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

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√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차

   계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 ?

☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이

    旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음

☞ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 함

    (계약금 수령 입증, 계약서 등)

☞ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며,

    임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음

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√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우,

   계약갱신요구를 할 수 있는지 ?

☞ 가능함

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√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도,

   개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지 ?

☞ 가능함

☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료시점에 계약갱신요구권 행사 가능

※ (CASE)

   임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로

   `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액

⇨ <선택1> 임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 이하로 임대료 조정하거나,

⇨ <선택2> 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.7월(계약종료 2개월전)에

                 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

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⑥ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지 ?

☞ 그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며,

   임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함

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상가임대차보호법에 따른 계약갱신요구권

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

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상가 계약갱신요구권 거절사유

임대인은 다음의 어느 하나의 경우에는 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

°임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

°임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

°서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

°임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

°임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

°임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

°임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해

  목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  √ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을

     임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  √ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  √ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

°그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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상가 계약갱신의 기간범위

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서간

행사할 수 있습니다.

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갱신된 상가임대차의 조건

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다

다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며,

증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다.