재개발사업에서 현금청산자의 법적 대응방법

재개발사업에서 현금청산자의 법적 대응방법

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1. 도시환경정비사업에서의 사업시행자

도시환경정비사업은 종래 도시재개발법에서 주택재개발사업과 마찬가지로 강제가입제로 해석되었으므로, 현행법상 도시환경정비조합의 강제가입제(도시정비법 제19조)를 유추하여 사업시행자인 토지등소유자는 동의유무를 불문하고 개별적인 토지등소유자로 전원으 로 구성된다고 해석한다.
따라서 토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업에서 그 구 성원이 사업시행자 단체를 만들기 위한 규약에 동의하지 않아도 구성원으로서의 지위를 상실하지 않는다.
단지 향후 토지등소유자의 구성원총회(도시정비법 시행령 제41조제4항 5호)에 실질적으로 참석하지 못하거나 수용재결을 당할 위험에 노출되는 정도의 불이익 이 있을 뿐이다.
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2. 분양신청을 하지 않은 토지소유자들에 대한 현금청산 절차

분양신청을 하지 않은 자들에 대해서 사업시행자는 현금청산 등 소유권을 정리하기 위한 절차를 진행할 수 있다.
분양신청을 한 이후에 이를 철회한 자들도 역시 현금으로 청산된다(도시정비법 제47조).
과소토지소유자도 분양신청을 할 여지가 있으므로 절차면에서 약 간 다를 수 있지만, 현금청산대상자가 된다는 점에서는 분양신청을 하지 않은 자들과 큰 차이가 없다.
이들에 대한 현금청산의 절차는 수용재결과 연결해서 별도로 설명되어야 한다.
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3. 현금청산방법에 대한 개괄적 검토

현금청산이란,
1 분양신청을 하지 아니한 자,
2 분양신청기간(통상 60일) 종료 이전에 분양신청을 철회한 자,
3 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자,
4 분양 계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 자가 정관에 근거조항이 있는 경우, 조합 원이 아니라 현금청산대상자로서 돈으로 보상을 받는 것이다.
「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법'이라고만 함) 제47조는 현금청산대상자에게 '90일'이내에 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있다.
일반 부동산 매매처럼 조합과 당사자가 먼저 자유롭게 협의하고, 협의가 안 되면 조합이 공익사업법에 따라 수용을 하는 것임
협의 가격은 법 제48조 제2항이 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의하도록 권고하고 있으나, 통상은 종전 감정평가금액 또는 플 러스 알파금액으로 협의함
대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결 [토지보상청구]
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4. '현금청산기준일'은 언제인지

분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음날을 기준으로 90일 내에 현금청산이 되어야 함.
90일이 지나도 미지급된 현금청산금에 대하 이자가 가산되지는 않음. + 사업비 분담의무도 없음.
ㆍ관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날(법 제47조 제1항)
ㆍ분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날
ㆍ분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회하고, 나아가 분양계약까지 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기도 관리처분계획에서 정한 분양계약 체결기간의 종료일 다음날 현금청산의무가 발생
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5. 현금청산대상자로서 아예 강제수용을 못하게 하는 방법은 무엇인가?

1 조합설립인가 최소(이 소송은 인가일로부터 90일내에 제기하여야 함) 또는 무효확인의 소를 제기하여 승소하는 방법,
2 사업시행인가(2016. 1. 27.) 취소소송을 제기하여 승소하는 방법이 있으나, 제소시간 90일이 도과되어 위 방안은 불가능함.
3 수용재결 절차 자체 하자로 인하여 수용재결 취소를 구하는 방법이 있지만 실효성이 떨어짐.
참고로 관리처분에 대한 소송은 조합원의 지위를 가지고 있지 않은 현금청산대상자의 경우에는 불가함,
단, 사업시행계획이 당연 무효일 경우만 예외적으로 가능(본 사안의 경우 해당되지 않는 것으로 보임)
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6. 현금청산대상자는 '조합원'의 자격이 상실되는지 여부

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○ 재개발의 경우 사업시행을 동의하지 않아도 조합가입이 강제됨.
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대법원 2012. 3. 29. 선고 2010두7765 판결 [조합결의무효확인]
재건축조합의 조합원들 중 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조 합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실한다고 봄이 상당하고, 이 때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금 청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청기간 종료일 다음날로 보아야 하므로(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 분양신청을 하지 아니한 기존의 조합원들은 분양신청기간이 종료한 후 개최되는 조합원 총회의 의사정족수 산정을 위한 총 조합원 수에서 제외되어야 할 것이다
다만, 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자의 경우 조합원 자격이 상실된다.
현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가진다.
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○ 결국, 조합원 자격이 있어야만 제기가 가능한 소송, 즉 관리처분 관련 소송은 불가함.
단 사업시행계획이 당연 무효인 경우, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하여 법 제47조 등에 의하여 조합원의 지위를 상실한 토지 등 소유자에게도 관리처분계획의 무효 확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다.
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○ 이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양 신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다.
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7. 현금청산대상자가 '협의'에 응하지 않고 수용으로 가면 금액이 오르는지 여부

○ 부동산 가격 변동에 따라 결정된다. 통상은 약간은 증액된다.
○ 종전자산 감정평가 기법과 보상을 위한 평가기법이 다소 차이가 있다.
○ 다만, 보통 종전자산 가격 평가는 사업시행인가 후에 바로 이루어지지만 수용을 위한 협의평가는 통상 한참 시간이 흐른 후에 평가되는 경향이 있는바, 이 경우는 주변 집값이 변동여부에 따라 의사결정을 하면 됨.
○ 또한 조합이 현금청산을 줄이기 위해 저가로 평가한 경우는 증액될 가능성이 큼
○ 결국 돈이 급하지 않은 사람은 정당한 보상금이 얼마인지를 확인해 본다는 마음으로 수용재결, 소송으로 가보는 것도 고려할 수 있는 방법이다.
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8. "현금청산대상자"의 구체적 대응방안

가. 사업시행계획에 대한 항고소송(취소소송 또는 무효 확인소송)제기 및 집행정지 신청은 불가함.
=> 사업시행계획인가 고시가 2016. 1. 27. 공고되었으므로 고시가 있은 후 5일이 경과한 날부터 사업시행계획인가의 효력이 발생하고 그로부터 90일이 지났으므로 제소기간 도과 되어 행정소송제기가 불가능함.
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나. 제3의 감정평가사 추천 방안
특별한 사정이 없는 한 1차 감정평가에서 10%이상 오르지 않음.
그래서 1차 감정평가를 잘 받아야 하는데, 1차 감정평가의 경우, 서울시에서 1곳, 조합에서 1곳, 그 다음에 현금청 산자의 감정평가사를 추천하면 3곳이 감정평가를 한다.
=> 그런데 10% 이상 감정평가 차이가 있으면 무효가 되고 재평가를 다시하고 그 재평가 과정에서 10% 이상 차액이 발생한 구체적 사정을 조사하게 됨.
따라서 의뢰인 측에서 감정평가사를 추천하는 것은 매우 중요함.
문제는 이 추천권을 행사하기 위해서는 토지소유자 1/2 이상의 동의를 전제로 감정평가사 1명을 추천할 수 있음.
결국 뭉쳐야 함.
=> 정보 공개청구를 하거나, 보상계획공고를 할 때, 토지소유자들의 주소를 확인하여 개별적인 내용증명 우편을 보내는 등, 감정평가사 추천을 위해 보상대책위원회를 설립하고 제3의 감정평가사를 추천해야 함.
ㆍ 가장 중요한 점은 토지소유자들 1/2 이상의 동의를 받아 제3의 감정평가사를 추천하는 것임
ㆍ 결국, 제3의 감정평가 기관을 선정하여, 가온과 통일감정평가법인에서 설정한 감정평 가액 보다 10% 이상 차이.
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가 나는 감정평가를 받은 다음, 기존의 감정평가를 무효화시키고 재감정을 받는 방법을 모색하는 것이 가장 중요함.
=> 그러기 위해서는 토지소유자 1/2 이상의 개별적인 동의가 필요함.
=> 관리처분계획에 기재된 모든 토지소유자에게 우편으로 당 법무법인 명의로 제3자의 감정평가사 선임을 위한 위임장 발송 절차가 요구됨.
다. '관리처분계획'에 대한 타당성 검증 요청 => 사업 시행을 지연시키는 조치에 불과함.
라. '감정평가서'에 대한 정보공개청구
=> 본인에 대한 감정평가서는 공개하여야 한다는 판결(서울행정법원 2006. 5. 23. 선고 2 005구합33241) 참조
마. 공개된 감정평가서에 대한 적정성 검토 의뢰
바. 보상금액이 통보되면 이를 증액시키기 위한 불복절차를 진행한다.
=> 주택외관, 공시지가, 비교표준지, 거래시가, 보상사례 등이 문제된다.
특히 감정의견서 준비를 철저히 하여야 한다.
사. 수용재결에 대한 '의견서' 제출 : 수용재결 기간은 4~6개월 정도 소요됨.
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○ 협의보상에 응하지 않으면 강제로 수용하기 위해 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 하고, 그러면 관할 토지수용위원회는 수용재결신청토지소재지의 시·군· 구에 관련서류를 송부하여 열람공고 요청을 하고, 시·군·구의 장은 14일간 공고함과 아울 러 토지소유자에게 개별적으로 통지하여 열람하도록 하고 있다.
○ 참고로, 보상금을 수령하면서 '이의유보'를 하고 돈을 수령하거나 공탁금을 찾아도 이 의 신청 내지 행정소송의 제기가 가능함.
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사. 수용재결 불복을 위해 30일 이내에 이의신청서 제출 : 소위 행정심판을 거치기 위한 전제절차임.
=> 이의재결 기간은 4 ~ 6개월 정도 소요됨.
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○ 수용재결에서 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 다시 산정하여 통보를 한다.
○ 불만이 있으면 이때 비로소 이의신청(행정심판의 성격을 가진다)을 한다.
신청기간은 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내이다.
물론 이의신청을 하기 전에 정보공개를 청구 하여 감정평가서를 입수하여야 검토하고, 이를 이의신청서에 기재하면 좋다.
○ 이의신청을 하면 다시 감정평가를 하여 보상금을 산정한다.
이의신청을 하여도 수용재 결 보상금보다 낮아질 수는 없다.
아. 수용재결에 대한 행정소송의 제기 : 행정소송 기간은 6개월에서 1년 정도 소요됨.
○ 보상관련소송은 법원이 선임한 감정평가사가 다시 감정평가를 하여 보상금을 결정한다.
즉, 감정평가사가 평가를 통하여 보상금을 결정하면, 법원이 이를 기초로 보상금을 정 하는 것이다.
따라서 보상에 관한 탁월한 지식과, 감정평가서를 분석하는 능력, 절차 진행 능력을 갖춘 변호사가 정당보상을 이끌어 내는 것이다.
○ 다만, 이러한 상기 절차를 거친다고 해서, 보상금이 대폭 상승하는 것이 아님. 실제로 가장 중요한 점은 1차 감정평가 결과가 어떻게 나오는지가 가장 중요함.
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※ 수용재결에 대한 행정소송 과정에서 필요한 준비서류 검토
ᆞ손실보상협의요청서 복사본
·토지, 지장물 사진(찍은 날짜가 나오게 촬영요망. 각 5매정도 인화)
ㆍ감정평가서(입수된 경우)
ㆍ자신의 주장 요약서면(비교표준지, 형평성 여부, 개별요인)
·수용재결서 사본, 수용재결시 제출하였던 의견서
ㆍ이의재결서 사본, 이의신청서