투기지역 중과세, 투기과열지구와 조정대상지역의 전매제한

주택 투기지역

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지정지역(투기지역)의 개념

"지정지역"이란

국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「소득세법」및 「소득세법 시행령」).

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주택지정지역(투기지역)의 지정

다음의 지역은 주택지정지역(투기지역)으로 지정됩니다(「소득세법」및 「소득세법 시행령」).

ㆍ지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 "직전월"이라 함)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

ㆍ직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

ㆍ개발사업(개발부담금을 부과하지 않는 개발사업을 포함함) 및 주택재건축사업(이하 "개발사업 등"이라 함)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업 등을 발표한 경우를 포함함)으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역

ㆍ개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

ㆍ택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

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주택지정지역(투기지역) 지정효력

주택지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다(「소득세법 시행령」).

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주택지정지역(투기지역)에 대한 중과세

부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다.

이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 「소득세법」 제104조제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다(「소득세법」 제104조제4항제4호).

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투기과열지구

투기과열지구의 개념

"투기과열지구"란

해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「주택법」).

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투기과열지구의 지정

다음의 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있습니다(「주택법」)

직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

ㆍ주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역

ㆍ주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역

ㆍ신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 지역

ㆍ신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

ㆍ신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 지역

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조정대상지역

조정대상지역의 지정

"조정대상지역"이란

다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회(시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「주택법」).

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과열지역 :

주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함. 이하 같음)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

√ 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

√ 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함. 이하 같음) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

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위축지역 :

주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

√ 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

√ 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말함)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

√ 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

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전매제한

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분양 받으려는 아파트가 전매제한대상인지 확인합니다.

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전매제한대상

사업주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)를 포함]으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다(「주택법」및 「주택법 시행령」).

ㆍ투기과열지구에서 건설·공급되는 주택

ㆍ조정대상지역에서 건설·공급되는 주택(다만, 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외)

ㆍ분양가상한제 적용주택(다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역 또는 광역시 중 도시지역이 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외)

ㆍ공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택(다만, 「주택법」 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외)

ㆍ공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택(다만, 다음의 지역에 한정)

√ 공공택지 외의 택지로서 도심 공공주택 복합지구

√ 공공택지 외의 택지로서 주거재생혁신지구

√ 공공택지 외의 택지로서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있습니다(「주택법」).

유형별로 요구하는 전매제한기간을 확인합니다.

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투기과열지구에서 건설·공급되는 주택

다음의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다(「주택법」 제64조제1항제1호, 「주택법 시행령」 제73조제1항 및 별표 3).

ㆍ수도권: 3년

ㆍ수도권 외의 지역: 1년

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조정대상지역에서 건설·공급되는 주택

과열지역: 다음의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다.

ㆍ수도권: 3년

ㆍ수도권 외의 지역: 1년

ㆍ위축지역: 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 경우 6개월 동안 전매가 제한됩니다(「주택법」 제64조제1항제3호, 「주택법 시행령」 제73조제1항 및 별표 3).

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분양가상한제 적용주택

공공택지에서 건설·공급되는 주택: 다음의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다

ㆍ수도권: 3년

ㆍ수도권 외의 지역: 1년

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공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택:

다음의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다.

ㆍ투기과열지구: 위 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택과 동일

ㆍ투기과열지구가 아닌 지역: 아래 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택과 동일

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공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택

다음의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다.

구분		전매행위 제한기간
수도권	과밀억제권역	1년
	성장관리권역 및 자연보전권역	6개월
수도권 외의 지역	광역시 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역	6개월
	그 밖의 지역	-

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공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택

위 분양가상한제 적용주택 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택과 동일한 기간동안 전매가 제한됩니다.

전매제한기간 중 전매가 가능한 경우도 있습니다.

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전매제한기간의 예외

ㆍ생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 다음의 경우 한국토지주택공사(사업주체가 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자)의 동의를 받아 전매제한기간 중이라도 전매가 가능합니다(「주택법」 제64조제2항 본문, 「주택법 시행령」 제73조제4항).

ㆍ세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권 안에서 이전하는 경우 제외)

ㆍ상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

ㆍ세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우

ㆍ이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

ㆍ공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함)로서 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 확인하는 경우

ㆍ분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지, 공공재개발사업(분양가상한제 적용 지역에 한정)에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우

ㆍ입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

ㆍ실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

ㆍ다만, 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 전매를 하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다(「주택법」 제64조제2항 단서).

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